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Muchos clientes de Mudafy nos preguntan: ¿qué es mejor comprar o rentar? La respuesta no es tan sencilla y puede variar en función del tiempo que uno planifique vivir, si pensamos comprar con crédito, qué tasa obtenemos, cuál es el enganche, en qué colonia compremos, cuánto cuestan las rentas en esa zona, entre muchas otras más.
Para entender que es más conveniente, vamos a tomar uno de los casos más comunes y asumiremos que deseamos vivir en la Benito Juárez.
Compra de la propiedad
Si queremos comprar un departamento en Benito Juarez, vemos que el valor promedio es de 3.6 millones de pesos. Vamos a tomar ese precio como valor de referencia y para la compra utilizaremos un crédito hipotecario. El crédito tendrá un enganche del 15% del valor de la propiedad y asumimos que vamos a estar pagando una tasa de mercado que actualmente es de 10.5% por un periodo de 20 años.
¿Qué otros factores hay que considerar en la compra? Además del pago del crédito tenemos que ver todos los costos asociados a la compra:
1) Gastos notariales: estos gastos incluyen la Escrituración de la propiedad, Honorarios del Notario Público, Impuestos como el ISR y el ISAI y la Inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
Estos gastos pueden variar mucho dependiendo de las características de la propiedad, pero puedes encontrar más detalle en nuestra guía de costos por adquisición de inmuebles. Para ejemplificar tomaremos un valor promedio en la CDMX, el 4% del valor del inmueble, en este caso 144k MXN.
2) Costo de mantenimiento: En general, este costo puede variar mucho dependiendo del edificio, sus amenidades y cantidad de departamentos en el mismo. Para este caso, vamos a considerar un costo de mantenimiento de 2,100 MXN por mes, equivalente a 0.7% de la propiedad por año.
3) Impuesto predial. Como casi todos los valores, también el impuesto predial puede variar y depende del valor catastral. Para simplificar este ejercicio consideramos que es de 10,800 MXN al año, equivalente al 0.3% del valor de la propiedad.
Con todo esto en cuenta si compramos el departamento y lo mantenemos por 20 años nuestro costo total sería el siguiente:
- Pago del Crédito Hipotecario: $7,332,102
- Impuestos de adquisición: $144,000
- Enganche: $540,000
- Mantenimiento: $833,262
- Impuesto Predial: $357,112
- Total: $9,206,476
Condiciones de Renta
Para hacer la comparación, necesitamos compararlo con cuánto nos saldría rentar este mismo departamento durante 20 años. Un departamento como este en Benito Juárez se encuentra en unos 20,000 MXN.
A eso hay que sumarle algunos costos más. El más conocido es el depósito equivalente a un mes. Otro costo puede ser la póliza jurídica, que depende del caso, pero en general ronda entre el 30 y 50% del valor de un mes de renta por año.
Finalmente, las rentas se suelen ajustar anualmente. Para este último asumimos que es 5%, equivalente a la plusvalía como también cercano a la inflación.
¿Cuánto habremos pagado entonces luego de 20 años si rentamos?
- Renta: $7,935,829
- Deposito: $20,000
- Poliza Juridica: $330,660
- Total: $8,276,489
Luego de 20 años, ¿que conviene rentar o comprar?
A simple vista pareciera que rentar es una opción más favorable, cierto? Luego de 20 años habremos pagado 8 millones de pesos comparado a los 9 millones que gastaríamos al comprar.
Pero aquí todavía falta tener en cuenta lo más importante. Luego de 20 años de renta no tendremos nada. Todo lo que hemos pagado han sido costos. Por el contrario, al comprar tendremos dentro de nuestro patrimonio un departamento que si miramos la plusvalía promedio en la CDMX debería valer cerca de los 6 millones de pesos en 20 años.
Si graficamos esta operación como una representación de la variación de nuestro Patrimonio Neto podemos ver que ya en el 6to año del crédito comprar pasa a ser más conveniente que rentar.
Como conclusión podemos decir que si pensamos mantener el departamento por al menos 6 años comprar será una mejor opción financiera
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