ISAI 2026: qué es, cómo se calcula y cuánto se paga en México
Mudafy · 15 de febrero de 2023 · Actualizado el 3 de octubre de 2026 · 4 min de lectura
El ISAI es el impuesto que pagas por comprar una casa, un departamento o un terreno, y es uno de los gastos más grandes al escriturar. En esta guía te explicamos qué es, quién lo paga, sobre qué valor se calcula y cuánto es en la Ciudad de México en 2026, con la tabla oficial, ejemplos y una calculadora.
¿Qué es el ISAI?
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) se causa cada vez que alguien adquiere un inmueble: por compraventa, pero también por donación, herencia o aportación a una sociedad. Es un impuesto local: lo fijan las leyes de cada estado o municipio, y por eso la tasa y el nombre cambian. Según el lugar, lo vas a ver como ISAI, ISABI (Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles) o impuesto de traslado de dominio.
En la Ciudad de México está regulado en los artículos 112 a 126 del Código Fiscal de la Ciudad de México.
¿Quién paga el ISAI y cuándo?
- Lo paga el comprador: el código obliga a quien adquiere el inmueble (art. 112).
- Lo calcula y lo paga el notario cuando la compra se hace en escritura pública, dentro de los 15 días hábiles siguientes a la firma (art. 121). En la práctica, el notario te lo cobra junto con sus honorarios y lo entera a la Tesorería de la Ciudad.
- Si la adquisición consta en un documento privado, el cálculo y el pago le corresponden al comprador.
¿Sobre qué valor se calcula?
Sobre el más alto de estos tres (art. 116):
- El valor de adquisición, es decir, el precio de la compraventa.
- El valor catastral. Es el que aparece en la boleta del impuesto predial.
- El valor comercial del avalúo hecho por la autoridad fiscal o por un perito autorizado.
Por eso, declarar un precio menor en la escritura no baja el impuesto: si el avalúo da más, se paga sobre el avalúo.
Tabla del ISAI en la Ciudad de México 2026
En la CDMX el ISAI es progresivo: cuanto más vale el inmueble, mayor es el porcentaje. Esta es la tarifa del artículo 113 del Código Fiscal, reformada en la Gaceta Oficial del 19 de diciembre de 2025 y vigente desde el 1 de enero de 2026:
| Rango | Desde | Hasta | Cuota fija | Factor sobre el excedente |
|---|---|---|---|---|
| A | $0.12 | $123,988.81 | $327.29 | 0.01446 |
| B | $123,988.82 | $198,382.03 | $2,120.18 | 0.03083 |
| C | $198,382.04 | $297,572.76 | $4,413.73 | 0.04028 |
| D | $297,572.77 | $595,145.67 | $8,409.14 | 0.04699 |
| E | $595,145.68 | $1,487,864.15 | $22,392.10 | 0.05219 |
| F | $1,487,864.16 | $2,975,728.34 | $68,983.09 | 0.05702 |
| G | $2,975,728.35 | $5,732,476.11 | $153,821.12 | 0.06185 |
| H | $5,732,476.12 | $14,928,323.92 | $324,325.98 | 0.06425 |
| I | $14,928,323.93 | $27,529,938.63 | $915,159.21 | 0.06495 |
| J | $27,529,938.64 | $55,059,877.21 | $1,733,634.09 | 0.06546 |
| K | $55,059,877.22 | En adelante | $3,535,743.88 | 0.09018 |
Cómo se calcula el ISAI, con ejemplos
- Toma el valor del inmueble (el más alto de los tres de arriba) y busca su rango en la tabla.
- Réstale el límite inferior del rango.
- Multiplica esa diferencia por el factor del rango.
- Súmale la cuota fija.
| Valor del inmueble | Rango | Cálculo | ISAI | % del valor |
|---|---|---|---|---|
| $3,000,000 | G | ($3,000,000 − $2,975,728.35) × 0.06185 + $153,821.12 | $155,322 | 5.2% |
| $5,000,000 | G | ($5,000,000 − $2,975,728.35) × 0.06185 + $153,821.12 | $279,022 | 5.6% |
| $8,000,000 | H | ($8,000,000 − $5,732,476.12) × 0.06425 + $324,325.98 | $470,014 | 5.9% |
Para un departamento típico de la CDMX, el ISAI suele quedar entre 5% y 6% del valor. Súmale los honorarios del notario y el registro para tener el costo total: lo explicamos en cuánto cuesta escriturar.
Calculadora de ISAI 2026 (CDMX)
Ingresa el valor del inmueble y te calculamos el ISAI con la tarifa 2026:
¿Se paga ISAI por una herencia?
Sí: en la CDMX la herencia también es una adquisición. Pero la tasa es de 0% si se cumplen las tres condiciones del artículo 115:
- el valor del inmueble no supera 27,185 veces la UMA diaria. Con la UMA de 2026 ($117.31, vigente desde el 1 de febrero), son unos $3,189,072;
- la escritura de adjudicación se firma y se presenta al Registro Público dentro de los 5 años siguientes al fallecimiento;
- el inmueble se adjudica al cónyuge, al concubino o a descendientes o ascendientes en primer grado.
¿Y en otros estados?
Cada estado o municipio tiene su propia regla. En Nuevo León, por ejemplo, es una tasa fija del 3% sobre el valor mayor entre el de operación y el catastral (Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León, art. 28 bis). Antes de comprar, pídele al notario el cálculo con la ley de tu municipio.
Más sobre los gastos de comprar: costos por adquisición de inmuebles y cuánto cuesta escriturar. Si estás buscando, mira los departamentos en venta en la CDMX.
De dónde salen los datos
- Código Fiscal de la Ciudad de México, artículos 112, 113, 115, 116 y 121, en la versión publicada por la Consejería Jurídica y de Servicios Legales de la CDMX (con la reforma de la Gaceta Oficial del 19 de diciembre de 2025).
- Valor de la UMA 2026: INEGI, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 9 de enero de 2026.
