Título de propiedad: qué es, cómo se obtiene y cómo verificarlo

El título de propiedad es el documento que demuestra quién es el dueño de una casa o un terreno. Para la mayoría de las viviendas en México, ese título es la escritura pública firmada ante notario e inscrita en el Registro Público de la Propiedad del estado. Sin esa inscripción, la compra no es oponible a terceros.

Título de propiedad y escritura: ¿son lo mismo?

Casi siempre, sí. Cuando compras una casa, el notario hace la escritura de compraventa y la inscribe en el Registro Público: esa escritura inscrita es tu título de propiedad. Se habla de "título" a secas en algunos casos puntuales:

	Qué documento es el título	Quién lo emite
Compraventa, herencia o donación	La escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad.	Un notario público.
Parcela ejidal con dominio pleno	El título de propiedad que reemplaza al certificado parcelario.	El Registro Agrario Nacional (RAN). Después se inscribe en el Registro Público.
Juicio (por ejemplo, prescripción o usucapión)	La sentencia que reconoce la propiedad, protocolizada e inscrita.	Un juez y un notario.

Cómo se obtiene el título de una casa

1. Firma de la escritura ante notario. El notario revisa los antecedentes, pide el certificado de libertad de gravamen, calcula y retiene impuestos como el ISAI y redacta la escritura.
2. Inscripción en el Registro Público de la Propiedad del estado donde está la casa. La hace el notario.
3. Entrega del testimonio: el notario te da tu copia de la escritura ya inscrita. Ese es tu título.

Si compras con crédito bancario, Infonavit o Fovissste, la escrituración se hace con un notario que trabaja con la institución, y no tienes que hacer el trámite por tu cuenta. Los costos los explicamos en cuánto cuesta escriturar una casa.

Título de propiedad de un terreno ejidal

Un terreno ejidal no es propiedad privada: el ejidatario tiene un certificado parcelario, no un título. Para que se pueda vender como cualquier terreno:

1. La asamblea del ejido autoriza el dominio pleno (Ley Agraria, art. 81).
2. El ejidatario pide al Registro Agrario Nacional que dé de baja la parcela de su registro.
3. El RAN expide el título de propiedad, que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad (Ley Agraria, art. 82). Desde ahí la tierra deja de ser ejidal.

Comprar una parcela que todavía es ejidal, sin dominio pleno, tiene riesgos: no se puede escriturar como propiedad privada.

Cómo verificar un título antes de comprar

• Certificado de libertad de gravamen: lo emite el Registro Público y muestra quién es el dueño registrado y si hay hipotecas, embargos u otras limitaciones.
• Que el vendedor coincida con el titular inscrito y, si está casado bajo sociedad conyugal, que firme su cónyuge.
• Que las medidas y la ubicación de la escritura coincidan con la boleta predial y con lo construido.
• Que no haya adeudos de predial ni de agua.

Lo hace el notario antes de firmar. Si vas a dejar un anticipo antes, pide al menos el certificado de libertad de gravamen. Más detalles en cómo saber si la propiedad tiene sus papeles en regla.

Preguntas frecuentes

¿Dónde se tramita el título de propiedad?

Ante un notario público, que hace la escritura y la inscribe en el Registro Público de la Propiedad del estado. Para un terreno ejidal con dominio pleno, ante el Registro Agrario Nacional.

¿Qué hago si perdí mi título de propiedad?

Pide un nuevo testimonio de la escritura a la notaría que la hizo, o una copia certificada al Registro Público de la Propiedad. La propiedad no se pierde: lo que vale es la inscripción.

¿Puedo vender una casa sin título de propiedad?

No se puede escriturar a nombre del comprador si el vendedor no tiene su escritura inscrita. Primero hay que regularizarla: con una sucesión si el dueño falleció, o con un juicio si la posesión no tiene papeles.

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