Cómo comprar casa en México: guía paso a paso

Comprar casa en México es una de las decisiones financieras más grandes de tu vida, y el proceso tiene más pasos de los que parece: elegir cómo financiarla, revisar que la propiedad esté en regla, presupuestar los gastos de escrituración y firmar ante notario. Esta guía ordena el camino completo, con montos y trámites verificables, para que llegues a la firma sin sorpresas.

1. Define tu presupuesto real (no solo el precio de la casa)

Antes de enamorarte de una propiedad, calcula cuánto puedes pagar de verdad. La regla práctica más usada por los bancos es que la mensualidad de tu crédito no supere el 30% a 35% de tu ingreso neto mensual. Pero el precio de la vivienda es solo una parte: necesitas también el enganche (normalmente 10% a 20% del valor con crédito bancario) y los gastos de escrituración, que no se financian y hay que tener en efectivo.

Súmalos desde el inicio. Si una casa cuesta 2 millones de pesos, es común necesitar entre 200,000 y 400,000 de enganche más otros 80,000 a 140,000 de escrituración antes de recibir las llaves.

2. Elige cómo vas a financiar la compra

Hay cuatro caminos principales, y puedes combinarlos:

Crédito Infonavit

Si cotizas en el IMSS, es la opción más usada. En 2026 el monto máximo del crédito tradicional hipotecario es de hasta 2,935,000 pesos, con plazos de hasta 30 años y tasa fija que va de 3.69% a 10.45% según tu perfil. El monto que te toca depende de tu salario, edad, ahorro en la Subcuenta de Vivienda y capacidad de pago; lo consultas en tu precalificación en Mi Cuenta Infonavit.

Crédito Fovissste

Para trabajadores al servicio del Estado con al menos 18 meses de cotización continua. Funciona por un sistema de puntos que prioriza antigüedad y saldo acumulado. La modalidad Fovissste para Todos, que combina tu subcuenta con financiamiento bancario, puede llegar a montos de varios millones de pesos.

Crédito bancario (hipotecario)

Útil si no tienes crédito de vivienda o si quieres una casa de mayor valor. En 2026 las tasas anunciadas rondan entre 9.9% y 12.5% anual. Aquí viene el consejo más importante de la Condusef: nunca compares créditos solo por la tasa de interés. Compara el CAT (Costo Anual Total), que incluye comisiones y seguros y refleja el costo real. Dos créditos con tasas parecidas pueden tener un CAT muy distinto.

Cofinanciamiento

Puedes sumar tu crédito Infonavit o Fovissste con uno bancario para alcanzar un monto mayor. Pregunta a cada institución por los esquemas combinados antes de decidir.

3. Busca y compara propiedades con criterio

Con tu monto aprobado en la mano, busca dentro de ese rango. Más allá del precio y las fotos, evalúa ubicación, servicios, conectividad y plusvalía de la zona. Visita siempre en persona, de día, y si puedes, también en hora pico para medir tráfico y ruido. Pregunta por el estado de las instalaciones, humedades, y si hay cuota de mantenimiento o reglamento de condominio.

4. Haz una oferta y formaliza el apartado

Cuando encuentres la casa, negocia el precio y las condiciones. Si llegan a un acuerdo, lo habitual es firmar un contrato de promesa de compraventa o un apartado con un anticipo. Deja por escrito el precio final, qué incluye, los plazos y qué pasa con el anticipo si la operación no se concreta. No entregues dinero sin un documento firmado por ambas partes.

5. Revisa la situación legal de la propiedad

Este paso evita fraudes y te protege de cargas ocultas. Antes de firmar, verifica:

• Certificado de libertad de gravamen: lo emite el Registro Público de la Propiedad del estado donde está el inmueble y confirma que no tiene hipotecas, embargos ni litigios. Pídelo lo más cerca posible de la firma, porque solo refleja la situación al momento de expedirse. Suele costar entre 300 y 900 pesos y tiene vigencia de unos 30 días hábiles.
• Escrituras a nombre del vendedor y que coincidan con su identificación.
• No adeudos de predial y agua, y de mantenimiento si es condominio.
• Que no existan copropietarios o herederos no mencionados.

Si algo no cuadra, consúltalo con el notario o un abogado antes de avanzar.

6. Avalúo

Si compras con crédito, la institución pedirá un avalúo hecho por un perito autorizado para confirmar que el valor de la casa respalda el monto prestado. Es un requisito y también una validación extra a tu favor.

7. Escrituración ante notario y gastos reales

La compraventa se formaliza ante un notario público, que redacta la escritura, calcula los impuestos y la inscribe en el Registro Público de la Propiedad. En México puedes elegir al notario; compara antes.

Los gastos de escrituración normalmente representan entre 4% y 7% del valor de la vivienda, y los paga el comprador. Se desglosan así:

• ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles): es el componente más grande, suele ir de 2% a 6% según el estado o municipio. Por ejemplo, Jalisco ronda 2.5%, Nuevo León 3.5% y el Estado de México cerca de 3.6%. Esta parte es impuesto, no honorario.
• Honorarios del notario: entre 0.5% y 2% más IVA.
• Inscripción en el Registro Público y certificados.

Como la mayor parte son impuestos que varían por entidad, pide al notario un desglose por escrito antes de firmar.

8. Firma y entrega

El día de la firma, comprador y vendedor acuden ante el notario, se liquida el pago (o se dispersa el crédito) y se firma la escritura. Después, el notario tramita la inscripción. Guarda tu escritura inscrita: es la prueba legal de que la casa es tuya.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto necesito ahorrar además del enganche?

Reserva entre 4% y 7% del valor de la casa para los gastos de escrituración, que no se financian con el crédito. Si la casa cuesta 2 millones, eso son aproximadamente 80,000 a 140,000 pesos.

¿Puedo comprar casa sin cotizar en Infonavit o Fovissste?

Sí. Puedes usar un crédito hipotecario bancario o comprar de contado. El banco pedirá comprobantes de ingresos, buen historial crediticio y un enganche de 10% a 20%.

¿Qué es más importante al comparar créditos, la tasa o el CAT?

El CAT. La Condusef recomienda comparar siempre por Costo Anual Total porque incluye comisiones y seguros; es el número que refleja cuánto pagarás de verdad.

¿Quién elige al notario?

Por lo general el comprador. Conviene comparar honorarios y tiempos entre varias notarías antes de decidir.

¿Cuánto tarda todo el proceso?

Desde la aprobación del crédito hasta la firma suele tomar de uno a tres meses, dependiendo del avalúo, la revisión legal y los tiempos del notario y del Registro Público.

Fuentes

• Infonavit — Monto máximo, tasas y precalificación 2026 (Mi Cuenta Infonavit).
• Fovissste — Modalidades, requisitos y sistema de puntos (gob.mx/fovissste).
• Condusef — Cómo elegir crédito hipotecario y comparar por CAT (gob.mx/condusef).
• Registro Público de la Propiedad — Certificado de libertad de gravamen (trámite por entidad).
• Costos de escrituración e ISAI por estado 2026 (notarías y registros estatales).

¿Listo para encontrar tu casa?

Ya que conoces el proceso, el siguiente paso es ver qué hay en tu presupuesto y tu zona. Explora casas en venta en México en Mudafy, compara precios reales por colonia y contacta a un asesor que te acompañe desde la búsqueda hasta la firma.