Cómo comprar una casa de remate bancario en México: guía paso a paso

Comprar una casa de remate bancario puede significar pagar entre 15% y 40% menos que el precio de mercado, pero la frase “remate bancario” esconde dos procesos muy distintos, con riesgos y tiempos que no se parecen en nada. Antes de transferir un solo peso conviene saber cuál de los dos estás mirando. Aquí tienes la diferencia, el paso a paso de cada uno, los costos que casi nadie suma y lo que debes revisar para no comprar un problema.

Qué es (y qué no es) un remate bancario

Cuando alguien deja de pagar su crédito hipotecario, el banco inicia un juicio especial hipotecario. Según el propio portal de educación financiera de BBVA, ese juicio pasa por cinco etapas: aviso de impago, presentación de la demanda, emplazamiento, audiencia y pruebas, y por último sentencia y ejecución, que es cuando la vivienda va a “remate y adjudicación”. Ese proceso dura hoy entre 18 y 24 meses.

De ahí salen los dos caminos que la gente mezcla:

1. Inmueble adjudicado (lo que el banco vende directo)

Es la propiedad que el banco ya recuperó y pasó a su propiedad. El banco la vende directamente a través de su portal inmobiliario. BBVA, por ejemplo, ofrece más de 2,000 inmuebles recuperados en su sitio bbvainmuebles.mx, y Santander y Banorte tienen portales equivalentes. Estas propiedades suelen entregarse libres de gravamen y, en muchos casos, ya desocupadas. El descuento es más moderado (del orden de 15% a 25% bajo mercado), pero el riesgo es mucho menor y a veces el mismo banco te ofrece financiamiento para comprarla.

2. Remate judicial o subasta pública

Aquí la propiedad todavía no es del banco: se vende en una subasta ordenada por un juez dentro del juicio hipotecario. Se rige por el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (Libro Noveno, capítulo del remate en subasta pública). La “postura legal” mínima para que una oferta sea válida son las dos terceras partes del avalúo del inmueble, pagadas de contado, y para participar debes depositar una garantía. Los descuentos pueden llegar al 30%–40%, pero el riesgo es alto: la casa puede estar habitada, arrastrar adeudos y entregarse “como está”.

Existe un tercer canal que a veces se confunde con los bancarios: las subastas del SAT (bienes embargados por adeudos fiscales), que se operan por la plataforma electrónica SubastaSAT, no por los bancos.

Cómo comprar un inmueble adjudicado, paso a paso

Es la vía más sencilla y la que recomendamos si buscas vivir en la casa o es tu primera compra de este tipo.

1. Busca en el portal del banco. Entra a los sitios oficiales de inmuebles adjudicados (BBVA, Santander, Banorte, Scotiabank, HSBC) y filtra por ciudad y presupuesto.
2. Confirma el estatus jurídico. No todos los adjudicados están al mismo nivel: unos están “libres de proceso legal y administrativo, listos para venta” y otros aún “en regularización”. Pide por escrito en cuál de los dos está la propiedad.
3. Visita físicamente. Revisa estado de conservación, si está ocupada y si hay adeudos de predial, agua, luz o cuotas de mantenimiento.
4. Negocia y aparta. Define precio y condiciones de pago; algunos bancos financian su propio inventario.
5. Escritura ante notario. La firma del contrato de compraventa y la escrituración se hacen ante notario público.

Cómo participar en un remate judicial (subasta pública)

Esta vía exige más experiencia y, casi siempre, dinero en efectivo.

1. Ubica la convocatoria. El juzgado publica edictos con la ubicación, características y avalúo del inmueble, y la fecha de la almoneda.
2. Deposita la garantía. Para ser postor tienes que exhibir el depósito que marca la ley (habitualmente el 10% del valor que sirve de base al remate).
3. Presenta tu postura. Recuerda que la postura legal mínima son las dos terceras partes del avalúo, de contado.
4. Si ganas, consigna el precio. Aprobado el remate, el juez prevendrá al comprador para que consigne el precio; después viene la adjudicación y la escrituración.

Dato clave: si no hay postores, el acreedor (el banco) puede pedir que se le adjudique el bien. El Código Civil Federal (artículo 2916) permite expresamente que el acreedor hipotecario adquiera la cosa hipotecada en remate judicial o por adjudicación.

Los costos que casi nadie calcula

El precio de la ficha no es lo que terminas pagando. Súmale:

• Gastos de escrituración: derechos de registro, honorarios notariales, avalúo e Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), que varía según el municipio. Los bancos aclaran que el precio de venta no incluye estos gastos; el notario los calcula al formalizar.
• Adeudos heredados: en una subasta judicial puedes recibir la casa con predial, agua, luz o cuotas de condominio pendientes.
• Desalojo: si hay ocupantes que no quieren salir, recuperar la posesión por la vía legal puede llevar varios meses.
• Remodelación: muchas propiedades recuperadas llevan tiempo deshabitadas.

Riesgos y cómo revisarlos antes de ofertar

Antes de comprometerte, consigue y revisa estos tres documentos:

• Certificado de libertad de gravamen del Registro Público de la Propiedad: confirma que el inmueble queda libre de hipotecas y embargos.
• Boletas de predial y de servicios al corriente, para detectar adeudos.
• Constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento si es un régimen en condominio.

Y una regla práctica: a mayor descuento, mayor riesgo. El 40% de ahorro de una subasta judicial normalmente viene acompañado de incertidumbre sobre la posesión; el 15%–20% de un adjudicado de portal suele venir con la casa desocupada y los papeles en regla.

Preguntas frecuentes

¿Es lo mismo un remate bancario que una subasta judicial?

No. El “remate bancario” que vende el banco en su portal es un inmueble adjudicado, que el banco ya recuperó y entrega libre de gravamen. La subasta judicial es un remate ordenado por un juez, donde la propiedad aún puede estar ocupada y con adeudos.

¿Puedo usar un crédito hipotecario para comprar en remate?

Para un inmueble adjudicado, muchos bancos financian su propio inventario. En una subasta judicial, en cambio, la postura legal se paga de contado, así que normalmente necesitas liquidez.

¿Cuánto me puedo ahorrar realmente?

Los inmuebles adjudicados vía portal suelen venderse entre 15% y 25% por debajo de mercado; las subastas judiciales pueden llegar a 30%–40%, pero con más riesgo e incertidumbre sobre la entrega.

¿Qué pasa si la casa está habitada?

En un adjudicado de portal normalmente se entrega desocupada. En una subasta judicial puede haber ocupantes, y el desalojo se tramita por la vía legal, lo que puede tomar meses. Revísalo antes de ofertar.

¿Esto va a cambiar con la nueva ley?

El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, de implementación gradual en los estados hasta 2027, busca unificar y agilizar estos procesos; se estima que los juicios hipotecarios pasen de 18–24 meses a entre 12 y 18 meses.

Fuentes

• BBVA México — Juicio hipotecario: etapas y cómo enfrentarlo (etapas y tiempos del proceso).
• BBVA México — Inmuebles adjudicados y portal bbvainmuebles.mx (inventario, libre de gravamen, costos de escrituración).
• Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares — Libro Noveno, del remate en subasta pública (postura legal: dos terceras partes del avalúo).
• Código Civil Federal — Artículo 2916 (adquisición por el acreedor en remate judicial o por adjudicación).
• SAT — SubastaSAT (subastas fiscales, canal distinto al bancario).

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