Cómo comprar una casa de traspaso Infonavit sin arriesgar tu dinero

Las casas "de traspaso" aparecen todos los días en anuncios y grupos de compraventa: alguien ya no puede o no quiere seguir pagando su crédito Infonavit y ofrece la vivienda a cambio de un pago inicial, con la promesa de que tú continúes con las mensualidades. El precio suele verse muy atractivo. El problema es que, para Infonavit, esa operación no existe: el Instituto ha dicho de forma reiterada que el traspaso no está reconocido en su normatividad y que el crédito es personal e intransferible. Eso no significa que no puedas comprar esa casa — significa que hay una sola manera segura de hacerlo, y no es con un contrato privado de cesión de derechos. Aquí te explicamos cómo.

Qué es realmente un "traspaso" de casa Infonavit

En la práctica, un traspaso informal funciona así: el titular del crédito te entrega la posesión de la casa, tú le pagas una cantidad por "sus derechos" y te comprometes a seguir cubriendo las mensualidades del crédito, que sigue a su nombre. Muchas veces se firma un contrato privado de "cesión de derechos", a veces incluso ante testigos o con firmas certificadas.

Nada de eso cambia lo esencial: la escritura y el crédito siguen a nombre del vendedor. En su comunicado del 3 de octubre de 2023, Infonavit fue explícito: "la persona que contrata el crédito es la única responsable de terminar de pagarlo y esta obligación no se puede transferir". El contrato de crédito incluye, además, una cláusula que prohíbe trasladar la obligación de pago a terceros.

Los riesgos concretos de un traspaso informal

• Pagas un crédito ajeno sin ser dueño. Cada mensualidad que cubres abona al crédito del titular original. Si un día deja de reconocer el acuerdo, la casa sigue siendo legalmente suya.
• El contrato privado no te protege frente a terceros. Una cesión de derechos sin intervención de Infonavit ni escrituración no se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Frente al Instituto, al fisco y a cualquier comprador posterior, el dueño sigue siendo el titular original.
• El seguro del crédito juega en tu contra. Los créditos Infonavit incluyen un seguro que liquida la deuda si el titular fallece. En un traspaso informal, la casa liberada pasa a los herederos del titular, no a quien estuvo pagando.
• El titular puede vender la casa otra vez. Como la propiedad sigue a su nombre, nada le impide escriturarla a otra persona. Hay fraudes documentados de viviendas "traspasadas" varias veces.
• Si el crédito trae atrasos, los heredas de facto. Las prórrogas y los intereses moratorios corren sobre un crédito que no puedes consultar ni negociar, porque no es tuyo.

Cómo comprar de forma segura una casa ofrecida en traspaso

Que el traspaso informal sea mala idea no significa que la casa no se pueda comprar. La vía correcta es convertir ese "traspaso" en una compraventa formal. Estos son los pasos.

1. Investiga la propiedad y el crédito antes de hablar de dinero

Pide al vendedor la escritura de la casa y su estado de cuenta del crédito (lo puede descargar en Mi Cuenta Infonavit). Con los datos de la escritura, solicita en el Registro Público de la Propiedad de tu estado un certificado de libertad de gravamen: ahí verás quién es el dueño real y qué hipotecas pesan sobre el inmueble. Revisa también que no haya adeudos de predial y agua. Si el vendedor se resiste a mostrar estos documentos, ahí termina la negociación.

2. Formaliza una compraventa ante notario, nunca una cesión privada

La operación segura es una compraventa escriturada: el notario verifica la situación legal del inmueble, parte del precio que pagas se destina a liquidar el saldo del crédito Infonavit del vendedor, el Instituto emite la carta de cancelación de hipoteca y la nueva escritura queda a tu nombre, inscrita en el Registro Público. El notario coordina que el pago del saldo y la firma ocurran en el mismo acto, de modo que tu dinero nunca quede en el aire. Los gastos de escrituración (honorarios notariales e impuesto sobre adquisición de inmuebles) varían según el estado; pide al notario un presupuesto desde el inicio.

3. Si necesitas financiamiento, usa tu propio crédito

Si eres derechohabiente, puedes precalificar en Mi Cuenta Infonavit y comprar esa casa con tu propio crédito: Infonavit paga al vendedor, el vendedor liquida su saldo y la vivienda se escritura a tu nombre con tu crédito. También funciona con un crédito bancario o un esquema cofinanciado. Es la forma de que el "traspaso" se vuelva una compra normal, con todas las protecciones.

4. Si el vendedor ya no puede pagar, existen alternativas oficiales

A veces quien ofrece el traspaso solo quiere dejar de cargar con el crédito. Conviene que sepa (y que tú sepas, como comprador) que Infonavit tiene opciones formales: el programa Cambiavit le permite al titular sustituir su vivienda por otra sin tramitar un crédito nuevo, y ante un crédito que no puede pagar hay esquemas de reestructura. Cualquier operación sobre una casa con crédito vigente debe validarse directamente con el Instituto, en un Centro de Servicio Infonavit (Cesi) o por Infonatel al 800 008 3900. Desconfía de gestores que prometan "arreglar el traspaso" por fuera.

Señales de alerta antes de dar un anticipo

• Solo te ofrecen un contrato privado de cesión de derechos, "carta de traspaso" o un convenio ante testigos.
• El precio está muy por debajo del mercado y hay prisa por cerrar.
• Te piden un depósito para "apartar" antes de mostrarte escritura y estado de cuenta.
• Prometen escriturar "más adelante, cuando se liquide el crédito".
• Quien vende no es el titular que aparece en la escritura.

¿Ya pagaste un traspaso informal? Qué hacer

Guarda todos los comprobantes de pago y el contrato que hayas firmado, y busca asesoría legal cuanto antes: es la recomendación del propio Infonavit para quienes ya están en esta situación. El camino para regularizar suele ser negociar con el titular una compraventa formal — liquidar el crédito y escriturar a tu nombre — mientras la relación todavía es buena. Cuanto más tiempo pase, más difícil y caro se vuelve.

Preguntas frecuentes

¿Es legal el traspaso de una casa Infonavit?

La figura del traspaso no existe en la normatividad de Infonavit: el crédito es personal y la obligación de pago no se puede transferir. Lo que sí es legal es comprar la casa mediante una compraventa escriturada ante notario, liquidando el crédito del vendedor en el proceso.

¿Puedo usar mi crédito Infonavit para comprar una casa que está en traspaso?

Sí, siempre que la operación se haga como compraventa formal: precalificas en Mi Cuenta Infonavit, tu crédito paga al vendedor, él liquida su saldo y la casa se escritura a tu nombre.

¿Qué pasa si el titular del crédito fallece después de un traspaso informal?

El seguro del crédito liquida la deuda y la vivienda, ya libre de gravamen, pasa a la sucesión del titular. Quien pagó el traspaso no tiene derechos sobre la propiedad, aunque haya cubierto años de mensualidades.

¿Cuánto cuesta convertir un traspaso en una compraventa formal?

Depende del estado: los honorarios notariales y el impuesto sobre adquisición de inmuebles varían en cada entidad. Pide al notario un presupuesto detallado antes de firmar cualquier cosa; es un costo mucho menor que el riesgo de perder la casa y lo pagado.

Fuentes

• IDC Online — ¿Se puede comprar casa mediante traspaso de crédito Infonavit? (3 de octubre de 2023), que cita el comunicado de Infonavit sobre la intransferibilidad del crédito.
• Infobae México — ¿Es legal traspasar un crédito Infonavit? (12 de abril de 2024), con la postura del Instituto sobre los riesgos del traspaso.
• El Imparcial — Infonavit advierte sobre los riesgos de traspasar una casa (31 de mayo de 2025).
• Portal oficial de Infonavit — trámites, precalificación en Mi Cuenta Infonavit e Infonatel (800 008 3900).

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Si estás evaluando un traspaso porque el presupuesto no alcanza para más, compara primero con lo que hay en el mercado formal: en Mudafy puedes explorar casas en venta en todo México, con precios reales y asesoría durante todo el proceso de compra y escrituración. Una casa un poco más cara pero escriturada a tu nombre siempre vale más que una barata que legalmente no es tuya.