Cómo comprar una casa sin dinero: opciones reales en México

Comprar una casa sin dinero suena imposible, pero en México hay una respuesta concreta: si cotizas al Infonavit o al Fovissste, ya tienes dinero apartado para tu casa aunque nunca hayas ahorrado un peso por tu cuenta. Cada mes, tu patrón deposita el 5% de tu salario en una subcuenta de vivienda a tu nombre, y ese saldo puede funcionar como enganche. Lo que no existe es comprar sin un solo peso y sin requisitos: siempre necesitas un ingreso comprobable y conviene tener algo para los gastos de escrituración. Aquí te explicamos qué opciones son reales, qué piden y de qué esquemas conviene desconfiar.

Qué significa realmente comprar "sin dinero"

Cuando alguien busca comprar casa sin dinero, casi siempre se refiere a una de estas tres situaciones:

• Sin enganche ahorrado: no tienes el 10% a 30% del valor de la casa que pide un banco como pago inicial.
• Sin ahorros para los gastos: no tienes para escrituración, avalúo y comisiones.
• Sin ingresos formales: no cotizas al IMSS ni al ISSSTE y ningún instituto te presta.

Las dos primeras tienen solución con los créditos de vivienda que ya existen. La tercera es la más difícil, y más abajo te decimos qué alternativas hay y cuáles evitar.

Infonavit: la vía más directa si trabajas en el sector privado

El crédito del Infonavit no pide enganche en efectivo. El saldo acumulado en tu subcuenta de vivienda —ese 5% que tu patrón aporta cada bimestre desde que trabajas en la formalidad— se suma al monto del crédito para aumentar tu capacidad de compra. Si el instituto te presta $800,000 y tienes $150,000 en la subcuenta, puedes buscar una vivienda de hasta $950,000 sin poner un peso de enganche.

Lo que sí necesitas:

• Una relación laboral vigente, con aportaciones al Infonavit.
• Cumplir la precalificación por puntos, que depende de tu edad, salario, ahorro en la subcuenta y continuidad laboral. La consultas gratis en Mi Cuenta Infonavit con tu Número de Seguridad Social.
• Que el monto alcance: el crédito depende de tu salario y tu capacidad de pago, no del precio de la casa que quieres.

En 2026 el Infonavit flexibilizó el acceso para quienes ganan menos: con el esquema T100, el puntaje mínimo para solicitar crédito baja a 100 puntos para trabajadores de entre uno y dos salarios mínimos.

Fovissste: si trabajas para el Estado

El crédito tradicional del Fovissste (hoy Mi FOVISSSTE) funciona con la misma lógica: financia la compra sin pedirte enganche, porque el 100% del saldo de tu subcuenta de vivienda del SAR se aplica como pago inicial del crédito. Necesitas ser trabajador del Estado con al menos 18 meses de aportaciones, y desde que la solicitud es por inscripción continua ya no dependes de sorteos: te registras en Mi Portal Fovissste en cualquier momento del año.

¿El crédito no te alcanza solo? Súmalo con alguien más

El obstáculo más común no es el enganche sino el monto: con un salario bajo, el crédito individual no alcanza para la vivienda que necesitas. Para eso existen dos esquemas del Infonavit:

Crédito conyugal

Si tú y tu cónyuge cotizan al Infonavit y están casados legalmente, pueden unir sus créditos para comprar una sola vivienda de mayor valor, sumando también ambas subcuentas.

Unamos Créditos

Desde este esquema puedes sumar tu crédito con el de otra persona que también cotice, sin necesidad de matrimonio: puede ser tu mamá, un hermano, tu pareja en unión libre o incluso una amistad. Los dos quedan como coacreditados de la misma vivienda, así que conviene formalizar por escrito cómo se repartirá la propiedad.

¿Y el crédito bancario?

Un crédito hipotecario bancario normalmente pide entre 10% y 30% de enganche, así que por sí solo no resuelve el problema. Lo que sí puede servir es el cofinanciamiento (como Cofinavit): combinas tu crédito Infonavit, tu subcuenta de vivienda y un crédito bancario en una misma operación. La subcuenta hace de enganche y el banco complementa el monto, lo que te permite llegar a viviendas de mayor valor sin ahorro previo.

Los gastos que nadie te cuenta (y para los que sí conviene tener algo)

Aunque el crédito cubra el 100% del valor de la vivienda, escriturar cuesta. De acuerdo con el Colegio Nacional del Notariado Mexicano, los gastos de escrituración representan entre el 4% y el 7% del valor del inmueble, e incluyen:

• ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles): entre 2% y 6% según el estado.
• Honorarios del notario: alrededor del 1% al 2%.
• Derechos de registro y avalúo: fracciones menores, pero se suman.

Algunos créditos permiten financiar parte de estos gastos dentro del mismo préstamo; pregúntalo antes de firmar, porque cambia cuánto efectivo necesitas el día de la escritura. Para una casa de $1,500,000, hablamos de entre $60,000 y $105,000 de gastos: mucho menos que un enganche, pero no es cero.

Si no cotizas al Infonavit ni al Fovissste

Sin aportaciones de seguridad social, no hay crédito sin enganche de los institutos. Las rutas realistas son:

• Formalizarte primero: un empleo formal te abre la puerta al Infonavit. Con el esquema T100, el requisito de puntos para salarios bajos es mucho más accesible que antes.
• Comprar con un coacreditado que sí cotice, vía Unamos Créditos.
• Preventa con enganche diferido: algunas desarrolladoras aceptan apartados bajos y dividen el enganche en mensualidades durante la construcción. No es "sin dinero", pero convierte el enganche en pagos alcanzables.

Cuidado con los atajos. Desconfía de quien te ofrezca "casa sin enganche y sin buró" a cambio de un pago por adelantado, de sorteos de autofinanciamiento poco claros o de esquemas de renta con opción a compra sin contrato ante notario. Si la operación no termina en una escritura a tu nombre, no estás comprando una casa.

Pasos concretos para empezar hoy

1. Consulta tu precalificación y el saldo de tu subcuenta en Mi Cuenta Infonavit (o en Mi Portal Fovissste si eres trabajador del Estado).
2. Define tu presupuesto real: crédito + subcuenta, menos un colchón para gastos de escrituración.
3. Si el monto no alcanza, evalúa el crédito conyugal, Unamos Créditos o un cofinanciamiento con banco.
4. Busca viviendas dentro de ese presupuesto y compara precios por zona antes de ofertar.

Cuando tengas tu precalificación, puedes explorar casas en venta y departamentos en venta en Mudafy filtrando por precio, y un asesor te acompaña en todo el proceso de compra con crédito, sin costo para ti como comprador.

Preguntas frecuentes

¿De verdad puedo comprar una casa sin enganche en México?

Sí, si cotizas al Infonavit o al Fovissste: tu subcuenta de vivienda funciona como enganche y el crédito cubre el resto, hasta donde alcance tu capacidad de pago. Lo que conviene tener es un ahorro para los gastos de escrituración.

¿Cuánto dinero tengo en mi subcuenta de vivienda?

Lo consultas gratis en Mi Cuenta Infonavit con tu Número de Seguridad Social, tu CURP y un correo. Si cotizas al ISSSTE, el saldo aparece en tu estado de cuenta del SAR.

¿Puedo juntar mi crédito con alguien que no sea mi pareja?

Sí. Unamos Créditos del Infonavit permite sumar tu crédito con el de un familiar o una amistad que también cotice, sin requisito de matrimonio. Ambos quedan como coacreditados de la vivienda.

¿Qué pasa si no tengo trabajo formal?

Ningún instituto te dará crédito sin aportaciones. Las opciones son formalizar tu empleo, comprar con un coacreditado que sí cotice o negociar una preventa con enganche en mensualidades. Evita cualquier esquema que pida pagos por adelantado sin escritura de por medio.

¿Cuánto cuesta escriturar?

Entre 4% y 7% del valor del inmueble según el Colegio Nacional del Notariado Mexicano. El componente más grande es el ISAI, que varía por estado (2% a 6%).

Fuentes

• Infonavit — portal oficial para derechohabientes (precalificación, subcuenta de vivienda y modalidades de crédito; esquema T100 y Unamos Créditos vigentes en 2026).
• Fovissste — Gobierno de México (crédito Mi FOVISSSTE, inscripción continua y aplicación del saldo del SAR, 2026).
• Infobae (30/03/2026): cuánto cuesta escriturar una casa en México, con cifras del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.
• Real Estate Market: gastos notariales al comprar una casa (ISAI, honorarios y derechos de registro).