Cómo puedo comprar una casa en México: guía paso a paso

Comprar una casa no se decide en un día: es una secuencia de pasos que conviene conocer antes de enamorarte de una propiedad. Saber cuánto necesitas ahorrar, cómo vas a financiarla y qué gastos aparecen al final evita sorpresas y te da poder para negociar. Esta guía ordena todo el proceso en México —de la planeación del presupuesto a la entrega de llaves— con cifras y fuentes verificables para que avances con seguridad.

Paso 1: Define cuánto puedes pagar de verdad

Antes de mirar casas, define tu presupuesto real. No es solo el precio de la propiedad: hay dos partidas que muchos compradores subestiman.

El enganche

Es el dinero que pones de tu bolsillo; el resto lo cubre el crédito. Con crédito bancario, los enganches mínimos arrancan en 10% en bancos como BBVA, Santander, Banorte y Citibanamex, y en 15% en HSBC y Scotiabank (condiciones publicadas por cada banco en 2026). Aun así, conviene planear cerca del 20%: a mayor enganche, menor monto financiado, menos intereses y mejores condiciones.

Los gastos de escrituración

Escriturar una casa en México cuesta, en general, entre 4% y 7% de su valor, según rangos de referencia del Colegio Nacional del Notariado. Ese porcentaje incluye el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), los honorarios del notario, la inscripción en el Registro Público de la Propiedad y los certificados. El ISAI es estatal o municipal y varía mucho: va desde alrededor de 1.5% en Chiapas hasta 5.5% en el Estado de México, con un promedio nacional cercano a 2.87%. Puedes revisar el detalle en nuestra guía de cuánto cuesta escriturar una casa en México.

Regla práctica: para una casa de $2,000,000 MXN necesitarías, además del crédito, unos $200,000 a $400,000 de enganche (10%–20%) más otros $80,000 a $140,000 de escrituración (4%–7%). Tenerlo claro desde el inicio te evita quedarte corto a mitad del trámite.

Paso 2: Ordena tu historial de crédito

Tanto los bancos como el Infonavit revisan cómo pagas tus deudas. Pide tu Reporte de Crédito Especial —es gratuito una vez cada 12 meses— y confirma que no tengas atrasos ni datos erróneos. Si traes tarjetas o préstamos al corriente y con uso moderado, construyes el historial que necesitas; si tienes pagos vencidos, ponte al día antes de solicitar la hipoteca. Como referencia, las reglas vigentes del Infonavit piden que tus deudas y deducciones de nómina no superen alrededor del 30% de tus ingresos netos.

Paso 3: Elige cómo vas a financiar la casa

En México tienes tres caminos principales, y conviene conocerlos antes de elegir propiedad.

Crédito Infonavit

Si cotizas en el Infonavit, empieza por precalificarte en Mi Cuenta Infonavit: ahí ves tus puntos y el monto que podrías obtener. Bajo el esquema vigente en 2026 (conocido como Modelo T100), el requisito de puntos se flexibilizó respecto al histórico de 1,080 puntos, acercando el crédito a más trabajadores con empleo formal reciente. Los pasos oficiales, según el portal del Infonavit, son: precalificar y elegir el crédito, tomar el curso gratuito "Saber más para decidir mejor", solicitar el avalúo, integrar tu expediente, elegir notario y recibir la constancia al inscribirse el crédito.

Crédito hipotecario bancario

Es la opción si no cotizas en Infonavit o buscas una vivienda de mayor valor. En 2026 las tasas hipotecarias se han ubicado, de forma general, entre 9.5% y 12.5% anual. Pero la cifra que realmente manda es el CAT (Costo Anual Total), porque suma tasa, comisiones y seguros. La Condusef recomienda nunca comparar créditos solo por la tasa anunciada y ofrece un simulador gratuito que contrasta mensualidad, desembolso inicial, pago total y CAT de más de 20 instituciones. Úsalo antes de firmar nada.

Cofinanciamiento (Infonavit + banco)

El esquema Cuenta Infonavit + Crédito Bancario (antes Cofinavit) combina los recursos de tu subcuenta de vivienda con un crédito bancario, lo que te permite alcanzar una casa de mayor precio que con el Infonavit solo. Requiere no haber usado antes un crédito Infonavit y cumplir la evaluación del banco participante.

Paso 4: Busca y compara propiedades

Con el presupuesto y la precalificación en mano, ya puedes buscar con criterio. Define zona, metros, recámaras y servicios imprescindibles, y compara precios reales de la colonia para detectar si una propiedad está cara o es una oportunidad. Visita en persona, revisa instalaciones, humedad y estado general, y pregunta por qué se vende. En casas en venta en México puedes filtrar por ubicación, precio y características para acotar la búsqueda antes de salir a ver.

Paso 5: Oferta, avalúo y escrituración

Cuando encuentres la casa, haz una oferta por escrito. Si la aceptan, suele firmarse un contrato de promesa o compraventa con un anticipo. Luego vienen tres pasos clave:

• Avalúo: el banco o el Infonavit lo exigen para confirmar que el precio corresponde al valor de la propiedad.
• Revisión legal: el notario verifica que el inmueble esté libre de gravámenes, al corriente de predial y agua, y con escrituras en regla.
• Escrituración: firmas ante notario, pagas los gastos de escrituración e ISAI, y se inscribe la propiedad a tu nombre en el Registro Público.

Al cerrar este paso, la casa es legalmente tuya y recibes las llaves.

Errores comunes que conviene evitar

• Olvidar los gastos de escrituración (4%–7%) y quedarse sin liquidez al final.
• Comparar hipotecas solo por la tasa y no por el CAT.
• Comprometer más del ~30% de tus ingresos en el pago mensual.
• Firmar sin que un notario revise que la propiedad esté libre de adeudos y gravámenes.
• No precalificar antes de buscar y enamorarte de una casa fuera de tu alcance.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito ahorrar para comprar una casa?

Como mínimo, el enganche (desde 10%–15% con crédito bancario, idealmente ~20%) más los gastos de escrituración (4%–7% del valor). Para una casa de $2,000,000 MXN, eso significa planear entre $280,000 y $540,000 aproximadamente.

¿Puedo comprar casa sin Infonavit?

Sí. Puedes usar un crédito hipotecario bancario si tienes ingresos comprobables e historial crediticio sano, o pagar de contado. El Infonavit es una opción más, no la única.

¿Qué pasa si mi historial de crédito no es perfecto?

Un atraso aislado no siempre te descalifica, pero adeudos vencidos sí complican la aprobación. Ponte al corriente, reduce tus deudas y espera unos meses para mejorar tu perfil antes de solicitar.

¿Qué es mejor, Infonavit o crédito bancario?

Depende de tu caso. El Infonavit suele convenir para vivienda de valor medio si cotizas; el crédito bancario da acceso a propiedades de mayor precio; y el cofinanciamiento combina lo mejor de ambos. Compara monto, tasa y CAT antes de decidir.

Fuentes

• Infonavit — Portal oficial, "Quiero comprar" (pasos y precalificación): portalmx.infonavit.org.mx
• Condusef — Simulador de crédito hipotecario y recomendación de comparar por CAT (2026).
• CNBV — Rangos de tasas hipotecarias reportadas en 2026.
• Colegio Nacional del Notariado Mexicano — rangos de costo de escrituración (4%–7%).
• Tarifas de ISAI por estado (impuesto estatal/municipal de adquisición de inmuebles), 2026.

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