Comprar casa en CDMX: guía de precios, impuestos y crédito 2026

Comprar casa en la Ciudad de México es una de las decisiones financieras más grandes de tu vida, y el precio que ves en el anuncio es solo una parte. Entre el enganche, los impuestos, la escrituración y el crédito hay varios números que conviene tener claros antes de firmar. Esta guía reúne lo esencial para 2026: cuánto cuesta el metro cuadrado según la alcaldía, qué gastos extra debes presupuestar y cómo cambió el crédito Infonavit este año.

Cuánto cuesta una casa o departamento en CDMX

A mediados de 2026, el precio promedio de un departamento en la Ciudad de México rondaba los 52,000 pesos por metro cuadrado, con un alza anual cercana al 4.6%. Pero el promedio esconde diferencias enormes entre alcaldías.

Las alcaldías más caras

• Miguel Hidalgo (Polanco, Lomas): alrededor de $68,000/m²
• Cuauhtémoc (Roma, Condesa, Juárez): cerca de $68,000/m²
• Cuajimalpa (Santa Fe): unos $55,000/m²
• Álvaro Obregón y Benito Juárez (Del Valle, Narvarte): entre $52,000 y $54,000/m²

Las zonas más accesibles

• Iztapalapa: cerca de $18,800/m², la opción más económica
• Xochimilco y Tláhuac: alrededor de $21,000/m²

En la práctica, un departamento de 100 m² puede costar desde poco más de $2 millones en el oriente de la ciudad hasta más de $10 millones en Polanco o Lomas de Chapultepec. Definir tu alcaldía objetivo es el primer filtro real de tu presupuesto.

El enganche: cuánto necesitas ahorrar

Con un crédito bancario, el enganche mínimo suele ser del 10% del valor de la propiedad, aunque la mayoría de los bancos piden entre 10% y 30%. Dar un enganche mayor reduce el monto del crédito, los intereses totales y, al verte como un cliente de menor riesgo, puede ayudarte a negociar una mejor tasa.

La recomendación financiera es llegar con entre 20% y 30% del valor disponible, porque además del enganche tendrás que cubrir los gastos de cierre (escrituración e impuestos), que suman un porcentaje extra importante. Sobre una casa de $3 millones, un enganche del 20% son $600,000 pesos, más los gastos de escrituración.

Impuestos y gastos de escrituración

Este es el rubro que más sorprende a quien compra por primera vez. En CDMX, los gastos de cierre rondan entre el 7% y el 11% del valor del inmueble, y los paga el comprador. Se desglosan así:

ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles)

Es el componente más grande. Lo regula el Código Fiscal de la Ciudad de México (artículos 112 a 118) y se calcula con una tarifa progresiva por rangos: a mayor valor del inmueble, mayor porcentaje. En la práctica representa alrededor del 3% al 6% del valor de la operación. Como referencia, para una vivienda de $1 millón el ISAI ronda los $32,000 pesos; para una de $3 millones se acerca a los $135,000.

Honorarios notariales y Registro Público

La notaría cobra sus honorarios (más IVA del 16%) por redactar la escritura, hacer la revisión legal y tramitar la inscripción. A eso se suman el avalúo, los certificados de libertad de gravamen y no adeudo, y la inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Un descuento oficial que vale la pena

El Gobierno de la CDMX mantiene la Jornada Notarial, un programa con descuentos de entre el 10% y el 60% en impuestos, derechos y honorarios notariales para quienes regularizan o escrituran su vivienda. Si tu operación califica, puede representar un ahorro de miles de pesos: conviene preguntarlo en la notaría antes de cerrar.

El crédito Infonavit cambió en 2026

Si cotizas al Infonavit, 2026 trajo reglas nuevas que entraron en vigor en mayo:

• Nuevo esquema de puntos: el antiguo requisito de juntar 1,080 puntos se eliminó. Ahora basta con 100 puntos y seis meses de empleo formal para empezar a tramitar.
• Monto máximo: el crédito tradicional individual llega hasta cerca de $2.9 millones de pesos, y el marco máximo de financiamiento se amplió hasta alrededor de $6.8 millones en esquemas combinados. Ojo: ese tope no es una promesa; tu monto real depende de tu salario y capacidad de pago.
• Tasa fija: es fija durante toda la vida del crédito y va del 3.69% al 10.45% según tu nivel salarial, lo que favorece a quienes ganan menos.

Si el crédito Infonavit no te alcanza para la casa que quieres, existen esquemas como Cofinavit, que combinan tu crédito Infonavit con uno bancario. Para comparar opciones de forma objetiva, el simulador de crédito hipotecario de CONDUSEF te permite poner lado a lado bancos, Infonavit y esquemas combinados.

Checklist antes de firmar

• Precalifica tu crédito (Infonavit, banco o Cofinavit) antes de buscar, para saber tu presupuesto real.
• Presupuesta enganche + gastos de cierre: suma mentalmente un 7% a 11% extra sobre el precio.
• Pide el certificado de libertad de gravamen y verifica que el predial y el agua estén al corriente.
• Confirma que quien vende sea el titular en la escritura y que no haya adeudos.
• Haz el avalúo con un valuador autorizado por tu institución de crédito.
• Pregunta en la notaría si tu operación entra en la Jornada Notarial.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito en total para comprar casa en CDMX?

Además del precio, presupuesta el enganche (10% a 30%) y los gastos de escrituración e impuestos (7% a 11% del valor). Para una casa de $3 millones con 20% de enganche, hablamos de unos $600,000 de enganche más entre $210,000 y $330,000 de gastos de cierre.

¿Quién paga el ISAI, el comprador o el vendedor?

El ISAI lo paga siempre el comprador. El vendedor, por su parte, puede estar sujeto al ISR por la ganancia de la venta, con posibles exenciones si era su casa habitación.

¿Qué alcaldía es la más barata para comprar?

Iztapalapa registra el metro cuadrado más bajo (cerca de $18,800/m²), seguida de Xochimilco y Tláhuac. Son buenas opciones para estirar el presupuesto, considerando tiempos de traslado.

¿Puedo comprar solo con crédito Infonavit?

Sí, si el monto que te autorizan cubre el valor de la vivienda. Si no alcanza, puedes combinarlo con un crédito bancario a través de Cofinavit.

Fuentes

• Código Fiscal de la Ciudad de México (ISAI, artículos 112 a 118), Consejería Jurídica CDMX.
• Infonavit — nuevo esquema de crédito, montos y tasas vigentes desde mayo de 2026.
• CONDUSEF — simulador de crédito hipotecario y recomendaciones sobre enganche.
• Gobierno de la Ciudad de México — programa Jornada Notarial.
• Índices de precios de vivienda por alcaldía CDMX, datos de mercado 2026.

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