Créditos para comprar casa en México: Infonavit, Fovissste y bancos (2026)

Elegir cómo financiar tu casa es, en la práctica, tan importante como elegir la casa. En México existen varias vías para pedir un crédito, y la que te conviene depende de dónde trabajas, cuánto ganas y cuánto puedes ahorrar para el enganche. Esta guía resume las tres grandes opciones vigentes en 2026 —Infonavit, Fovissste y la banca comercial—, con montos, tasas y requisitos reales para que compares con cabeza fría antes de firmar.

Las tres grandes vías de crédito

A grandes rasgos, un crédito para vivienda en México sale de uno de estos tres orígenes (o de una combinación de ellos):

• Infonavit: para quienes cotizan en el IMSS (sector privado).
• Fovissste: para trabajadores al servicio del Estado (ISSSTE).
• Crédito hipotecario bancario: abierto a asalariados e independientes que comprueben ingresos, sin importar dónde coticen.

No son excluyentes: hay esquemas de cofinanciamiento que suman tu crédito institucional con uno bancario para alcanzar un monto mayor. Lo vemos más abajo.

Crédito Infonavit

Es la puerta de entrada más común para quien trabaja en una empresa privada. En 2026 el monto máximo de crédito ronda los 2,935,002 pesos, aunque el monto que te autorizan a ti depende de tu salario, tu edad, tu capacidad de pago y el ahorro acumulado en tu Subcuenta de Vivienda.

Dos características clave del esquema actual:

• Créditos en pesos: ya no se otorgan en Veces Salario Mínimo (VSM). Esto significa que ni el saldo de tu deuda ni tu mensualidad suben año con año.
• Tasa fija según tu salario: va desde 3.69% para los ingresos más bajos hasta 10.45% anual para los más altos, y se mantiene fija durante toda la vida del crédito. La tasa mínima aplica a quienes ganan aproximadamente hasta 9,272 pesos mensuales.

El plazo puede llegar a 30 años. Entre los requisitos: tener una relación laboral vigente, estar registrado ante el IMSS, alcanzar el puntaje mínimo de precalificación (alrededor de 1,080 puntos), tomar el curso en línea "Saber más para decidir mejor", autorizar la consulta en Buró de Crédito y no tener otro crédito Infonavit activo. Puedes revisar tu puntaje y tu precalificación en tu cuenta de Mi Cuenta Infonavit.

Si lo tuyo no alcanza para la casa que quieres, Infonavit permite unir créditos con tu cónyuge, un familiar o corresidente, llegando a un monto combinado de hasta unos 5,661,344 pesos.

Crédito Fovissste

Es el equivalente para trabajadores del Estado que cotizan en el ISSSTE. Para 2026 los requisitos base son tener una relación laboral vigente, contar con al menos 18 meses de cotización continua, no tener un crédito Fovissste vigente y no estar en proceso de dictamen por pensión.

El monto se define por un sistema de puntaje que combina tu sueldo básico, tu ahorro en la subcuenta, tu edad y tu antigüedad; en la mayoría de los casos se necesita alrededor de 1,080 puntos. Un cambio importante: ya no hay sorteo anual. Si cumples los 18 meses y el puntaje, puedes registrar tu solicitud en cualquier momento del año en el portal oficial. El pago se descuenta vía nómina.

Crédito hipotecario bancario

Si eres independiente, profesionista o simplemente quieres comparar, los bancos prestan a quien comprueba ingresos. Qué esperar en 2026:

• Tasa de interés: las hipotecas a tasa fija se mueven aproximadamente entre 9% y 13% anual, según el banco y tu perfil.
• CAT: el Costo Anual Total de los ejemplos oficiales de los grandes bancos ronda entre 10% y 13% (sin IVA). El CAT incluye intereses, comisiones y seguros, así que es la cifra más honesta para comparar entre bancos.
• Enganche: casi siempre piden entre 10% y 30% del valor del inmueble. Dar 20% o más suele mejorar tu tasa y bajar tus mensualidades.

Todas las instituciones están reguladas por la CONDUSEF, que publica ejemplos comparativos y recibe quejas. Antes de firmar, usa el simulador del banco y pide el CAT por escrito.

CAT vs. tasa de interés

Un error común es comparar solo la tasa. Dos créditos con la misma tasa pueden tener mensualidades distintas por las comisiones y seguros. El CAT es el número para comparar manzanas con manzanas. Un CAT por debajo de 10.5% es muy competitivo; entre 10.5% y 11.5% es promedio; arriba de eso, revisa qué estás pagando de más.

Cofinanciamiento: sumar créditos

Cuando el crédito institucional no alcanza, puedes combinarlo con uno bancario. Infonavit tiene esquemas que suman tu monto con el de un banco para comprar una vivienda de mayor valor, aprovechando además tu ahorro en la Subcuenta de Vivienda como parte del enganche. Es una opción útil si tu salario te da buen puntaje pero el monto autorizado se queda corto para la zona donde quieres comprar.

Un beneficio fiscal que pocos aprovechan

Si compras tu casa habitación con crédito hipotecario, los intereses reales que pagas (los intereses menos el efecto de la inflación) son deducibles en tu declaración anual del ISR, siempre que el saldo del crédito no rebase 750,000 UDIS. En muchos casos esta deducción genera un saldo a favor que puedes solicitar al SAT. Pide a tu banco la constancia anual de intereses y consérvala.

Cómo elegir el crédito que te conviene

1. Empieza por lo que ya tienes. Si cotizas en IMSS o ISSSTE, revisa primero tu puntaje y tu monto preaprobado: suele ser el crédito más barato por su tasa.
2. Calcula tu capacidad de pago. Como regla prudente, la mensualidad no debería superar un tercio de tus ingresos.
3. Junta el enganche. Mientras más aportes, mejor tasa y menos intereses pagarás en total.
4. Compara por CAT, no por tasa. Pide el CAT de al menos tres bancos y contra tu crédito institucional.
5. Revisa el plazo. A mayor plazo, menor mensualidad pero más intereses totales. Elige el plazo más corto que tu bolsillo aguante.

Pasos generales para solicitar

1. Verifica tu precalificación o puntaje (Infonavit/Fovissste) o tu historial en Buró de Crédito (banco).
2. Define tu presupuesto real: monto autorizado + enganche + gastos de escrituración (avalúo, notario e impuestos pueden sumar entre 4% y 8% del valor).
3. Busca la propiedad y confirma que acepta el tipo de crédito que usarás.
4. Solicita el avalúo y entrega la documentación.
5. Firma ante notario una vez autorizado el crédito.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar casa si no cotizo en Infonavit ni Fovissste?

Sí. Los créditos hipotecarios bancarios están abiertos a asalariados e independientes que comprueben ingresos, con enganche y análisis de Buró de Crédito.

¿Cuánto enganche necesito?

Con crédito bancario, normalmente entre 10% y 30% del valor. Con Infonavit o Fovissste puedes usar tu ahorro en la Subcuenta de Vivienda como parte del enganche en esquemas de cofinanciamiento.

¿Conviene más Infonavit o un banco?

Infonavit suele tener tasas más bajas (desde 3.69% según tu salario), pero el monto puede quedar corto. El banco presta más y a plazos largos, con tasas más altas. El cofinanciamiento combina lo mejor de ambos.

¿La tasa de mi crédito puede subir después?

En Infonavit, los créditos actuales son en pesos y a tasa fija: no suben. En la banca, verifica que contratas tasa fija y no variable.

Fuentes

• Expansión — Tasas de interés Infonavit 2026 (6 oct 2026)
• UnoTV — Monto máximo y requisitos Infonavit 2026
• Infobae — Créditos hipotecarios Fovissste 2026
• Crédito hipotecario bancario 2026: tasas y requisitos
• CAT vs. tasa de interés en hipotecas (2026)
• Deducción de intereses reales hipotecarios (Art. 151 LISR / SAT)

Los montos y tasas son referenciales y cambian según tu perfil y la institución; confirma siempre las condiciones vigentes en los portales oficiales de Infonavit, Fovissste y tu banco, y revisa el CAT antes de firmar.

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