Me quieren comprar mi casa con crédito Infonavit: qué necesitas y cómo es el proceso

6 de noviembre de 2026 · 6 min de lectura

Un comprador te dijo que quiere tu casa y que la va a pagar con un crédito Infonavit. Es una muy buena noticia: significa que hay un interesado con financiamiento respaldado por una institución, no alguien que todavía tiene que conseguir el dinero. Pero también implica un trámite con reglas claras que conviene conocer antes de dar el sí. En esta guía te explicamos, paso a paso, qué necesitas tener en regla, cómo se revisa tu casa, cuánto tarda, cómo y cuándo te depositan, y qué pasa con los impuestos.

Qué significa que te compren con crédito Infonavit

Vender a un comprador con crédito Infonavit es muy parecido a vender a quien usa un crédito hipotecario bancario: el comprador no te paga de su bolsillo el total, sino que el Infonavit le presta el dinero y lo deposita a ti cuando se firman las escrituras. A cambio, el Infonavit queda como acreedor hipotecario del comprador sobre tu casa (que ahora será suya).

Lo importante para ti como vendedor: el dinero llega de una institución, el pago se formaliza ante notario y hay condiciones que tu casa y tus papeles deben cumplir. No es dinero "en efectivo mañana", pero es un comprador con financiamiento ya en marcha.

Lo que necesitas tener en regla como vendedor

Antes de avanzar, revisa que tengas en orden lo siguiente:

Escrituras a tu nombre, inscritas en el Registro Público de la Propiedad. Si la propiedad está a nombre de varias personas o hay una sucesión pendiente, eso se resuelve primero.
Predial y servicios al corriente (agua, luz), sin adeudos. El notario y el Infonavit los revisan.
Identificación oficial, CURP y RFC vigentes.
Una cuenta bancaria a tu nombre, donde recibirás el depósito.

Un punto clave: el comprador puede usar crédito Infonavit aunque tu casa no haya sido comprada con Infonavit. Son dos cosas distintas. Lo único que importa es que tu propiedad esté en regla y pase el avalúo.

¿Y si todavía le debes a un banco o al Infonavit por esta casa?

También puedes vender aunque tengas una hipoteca pendiente sobre la propiedad. En ese caso necesitas pedir dos documentos a tu acreedor (gratis, si es Infonavit):

Carta saldo: indica cuánto debes todavía.
Carta de cancelación condicionada (liberación de gravamen): confirma que el acreedor cancelará la hipoteca una vez que se pague ese saldo con la venta.

Con esos documentos, el notario aplica primero el dinero de la venta a liquidar tu deuda y te entrega la diferencia. Si el precio de venta no alcanza a cubrir lo que debes, tendrías que poner tú la diferencia antes de transferir la propiedad.

Tu casa tiene que pasar el avalúo del Infonavit

Este es el paso que más dudas genera. El comprador debe solicitar un avalúo con una unidad valuadora autorizada por el Infonavit. Ese avalúo cumple dos funciones: fija el valor de referencia de la vivienda y verifica que esté en condiciones de ser financiada.

Para que tu casa califique, el Infonavit pide, entre otras cosas, que la vivienda tenga una vida útil remanente de al menos 30 años y que cuente con servicios básicos: agua potable, drenaje o fosa séptica, energía eléctrica y vías de acceso adecuadas. Si la casa tiene problemas estructurales serios o le faltan servicios, el avalúo puede frenar la operación.

Otro detalle importante: el monto del crédito del comprador depende de su precalificación y del avalúo. Si el avalúo queda por debajo del precio que pactaron, el comprador tendría que completar la diferencia con recursos propios o con un cofinanciamiento. Por eso conviene poner un precio realista desde el inicio.

El proceso, paso a paso

El comprador se precalifica en Mi Cuenta Infonavit y confirma su monto de crédito.
Toma el curso gratuito "Saber + para decidir mejor", requisito para liberar su crédito.
Firman un contrato de compraventa (o promesa de compraventa) con las condiciones y el precio.
Se solicita el avalúo de tu casa con una unidad valuadora autorizada.
Se integra el expediente con los documentos del comprador, los tuyos y el avalúo.
Se elige al notario que formalizará la operación (el Infonavit valida al notario).
Firman las escrituras ante notario; el notario inscribe la venta en el Registro Público de la Propiedad.
El Infonavit deposita el monto pactado en tu cuenta.

En conjunto, el trámite suele tardar entre 30 y 60 días, dependiendo de qué tan rápido se reúnan los documentos y de la agenda del notario.

¿Cómo y cuándo te pagan?

Aquí está la gran ventaja de este tipo de venta: no esperas a que el comprador consiga el dinero, el Infonavit lo deposita. Una vez firmadas las escrituras ante notario, el instituto deposita el monto acordado en la cuenta bancaria que registraste. El depósito suele caer en pocos días hábiles después de la firma (habitualmente dentro de la primera semana).

Si tenías una hipoteca sobre la casa, el dinero se aplica primero a liquidar tu saldo y tú recibes el excedente. Confirma siempre con tu notario el orden exacto de los pagos antes de firmar.

Impuestos: el ISR y cuándo quedas exento

Al vender un inmueble, como persona física puedes causar ISR sobre la ganancia (la diferencia entre lo que te costó la casa, actualizado, y el precio de venta). La buena noticia es que existe una exención importante cuando se trata de tu casa habitación.

La Ley del Impuesto sobre la Renta exenta la ganancia por la venta de tu casa habitación siempre que se cumplan los requisitos. Los principales:

Que la operación la formalice un notario público, quien verifica tu situación ante el SAT.
Que el inmueble sea efectivamente tu casa habitación (no un terreno baldío ni un local).
Que el precio de venta no exceda 700,000 UDIS. Por la parte que supere ese tope, sí se calcula ISR de forma proporcional.
Que no hayas aplicado esta misma exención en los tres años anteriores.

El notario te pedirá documentos a tu nombre con el domicilio del inmueble (por ejemplo, estados de cuenta o recibos de servicios) para acreditar que es tu residencia. Como las reglas fiscales tienen matices y el valor de las UDIS cambia, lo más sensato es consultar tu caso puntual con el notario o un contador antes de firmar.

Recomendaciones para que la venta no se caiga

Verifica que el comprador ya tenga su precalificación. No es lo mismo "quiero usar Infonavit" que "ya tengo mi monto autorizado".
Pon un precio alineado al valor de mercado. Si el avalúo queda por debajo, la operación se complica.
Junta tus papeles desde el día uno: escrituras, predial, servicios y, si aplica, tu carta saldo.
Apóyate en el notario para el orden de pagos y la parte fiscal. Es quien da seguridad jurídica a la operación.
No entregues la posesión ni firmes recibos de pago total antes de la escrituración y del depósito del Infonavit.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender si mi casa no la compré con Infonavit?

Sí. El crédito lo usa el comprador. Tu casa solo debe estar en regla y pasar el avalúo.

¿Y si todavía debo mi propio crédito sobre esta casa?

También puedes vender. Pides tu carta saldo y la carta de cancelación condicionada, y el dinero de la venta liquida primero tu deuda; tú recibes el excedente.

¿Cuánto tarda en pagarme el Infonavit?

El depósito llega después de firmar las escrituras, normalmente en los primeros días hábiles tras la firma. El trámite completo suele tomar de 30 a 60 días.

¿Quién paga el avalúo?

Generalmente el comprador, ya que forma parte de su proceso de crédito. Conviene dejarlo por escrito en la promesa de compraventa.

¿Tengo que pagar ISR al vender?

Depende. Si es tu casa habitación, el precio no supera 700,000 UDIS, firmas ante notario y no usaste la exención en los últimos tres años, puedes quedar exento. Fuera de esos supuestos, se calcula ISR sobre la ganancia. Confírmalo con tu notario o contador.

Vende con un comprador y un precio correctos

Una venta por crédito Infonavit depende de dos cosas que están en tu control: tener los papeles en regla y poner un precio realista para que el avalúo no frene la operación. En Mudafy te ayudamos a publicar tu propiedad, llegar a compradores con financiamiento aprobado y acompañarte durante todo el proceso hasta la firma. Conoce cómo vender tu casa con Mudafy y recibe asesoría en cada paso.