Préstamo para comprar casa en México: todas las opciones, requisitos y cómo elegir

En México, un préstamo para comprar casa casi siempre toma la forma de un crédito hipotecario: una institución te presta la mayor parte del valor del inmueble, la propiedad queda como garantía y pagas mensualidades durante 15, 20 o hasta 30 años. Lo que cambia —y mucho— es quién te lo presta: un banco, el Infonavit, el Fovissste o una combinación de ellos. Elegir bien puede significar una diferencia de cientos de miles de pesos en el costo total, así que vale la pena entender cada opción antes de firmar.

Los cuatro tipos de préstamo para comprar casa

1. Crédito hipotecario bancario

Es la opción para quien trabaja por su cuenta o quiere comprar una vivienda de mayor valor que la que cubren los institutos públicos. Los bancos financian normalmente hasta el 90% del valor del inmueble, por lo que necesitas un enganche de al menos 10%, además de los gastos de escrituración.

En 2026 las tasas de los créditos hipotecarios bancarios en pesos se ubican aproximadamente entre 9.4% y 12.5% anual fija, según el banco, el plazo y tu perfil crediticio. El contexto ayuda: el Banco de México recortó su tasa de referencia a 6.25% en noviembre de 2026, y la banca ha ido trasladando parte de esas bajas a las hipotecas. Aun así, cada banco fija sus propias condiciones: por eso comparar es obligatorio (más abajo te decimos cómo).

2. Crédito Infonavit

Si trabajas en el sector privado y tu empleador cotiza al Infonavit, esta suele ser la primera puerta a tocar. Los datos clave del crédito tradicional, según la información publicada por el instituto en 2026:

• Tasa: entre 3.69% y 10.45% anual fija. Es diferenciada por ingreso: a menor salario, menor tasa.
• Monto máximo: hasta $2,935,002 pesos (cifra actualizada por el Infonavit en julio de 2026). El monto real depende de tu salario, edad y capacidad de pago.
• Puntos: necesitas 1,080 puntos en el sistema de precalificación, que puedes consultar en Mi Cuenta Infonavit.
• Plazo: hasta 30 años.

Una ventaja enorme: el saldo de tu Subcuenta de Vivienda se suma al crédito o reduce lo que pides prestado, y las aportaciones patronales posteriores pueden abonar a tu deuda.

3. Crédito Fovissste

Es el equivalente para trabajadores del Estado. El crédito tradicional del Fovissste en 2026 ofrece:

• Tasa: entre 8% y 11% anual en la modalidad en pesos.
• Monto máximo: hasta $1,405,090 pesos, más el saldo de tu Subcuenta de Vivienda.
• Requisitos: estar en servicio activo, tener más de 18 meses de depósitos en tu Subcuenta de Vivienda y no estar en trámite de pensión por invalidez o incapacidad.
• Plazo: hasta 30 años, con inscripción continua desde Mi Portal Fovissste.

4. Cofinanciamientos: Infonavit + banco

Si tu crédito Infonavit no alcanza para la casa que quieres, Cofinavit combina un crédito del Infonavit con uno bancario sobre el mismo inmueble: ambos montos se suman para cubrir el valor de la propiedad y el ahorro de tu Subcuenta de Vivienda puede usarse como parte del pago inicial. Participan bancos como BBVA, Banorte, Santander, HSBC y Scotiabank. Toma en cuenta que el banco hace su propio análisis de riesgo: que el Infonavit te apruebe no garantiza el financiamiento bancario. El Fovissste tiene esquemas equivalentes con la banca.

Cuánto dinero necesitas tener ahorrado

El préstamo nunca cubre el 100% del costo de comprar. Presupuesta tres cosas:

• Enganche: desde 10% del valor del inmueble en créditos bancarios. En Infonavit y Fovissste el enganche puede ser menor o cubrirse con la Subcuenta de Vivienda, según el producto.
• Gastos de escrituración: impuesto de adquisición (ISAI), derechos de registro y honorarios notariales. Varían por estado y suelen representar varios puntos porcentuales adicionales del valor de la vivienda.
• Costos del crédito: avalúo bancario, comisión por apertura y, en su caso, seguros. Algunos bancos los absorben; otros no. Pregunta siempre qué incluye la oferta.

Requisitos típicos

Aunque cada institución tiene sus reglas, casi todos los préstamos hipotecarios en México piden:

• Edad mínima de 18 años (y que el plazo termine antes de cierta edad, usualmente 70–85 años según el banco).
• Ingresos comprobables: recibos de nómina, estados de cuenta o declaraciones fiscales si trabajas por tu cuenta.
• Buen historial en Buró de Crédito. No necesitas un historial perfecto, pero los atrasos recientes pesan.
• Antigüedad laboral: comúnmente 1–2 años de actividad continua.
• En Infonavit, los 1,080 puntos de precalificación; en Fovissste, los 18 meses de depósitos.

Como referencia general, las instituciones buscan que la mensualidad no supere alrededor del 30% de tu ingreso neto comprobable. Esa proporción determina, en la práctica, cuánto te prestan.

Cómo comparar préstamos: mira el CAT, no solo la tasa

Dos créditos con la misma tasa pueden costar muy distinto. El CAT (Costo Anual Total) es la medida estandarizada que incorpora tasa, comisiones, seguros y demás gastos del crédito, y es el número correcto para comparar ofertas entre sí.

La herramienta más útil y gratuita es el simulador de crédito hipotecario de la Condusef: capturas el valor del inmueble, el enganche y el plazo, y compara las ofertas de los bancos por pago mensual, desembolso inicial, pago total, tasa o CAT. Antes de aceptar cualquier oferta, corre ahí tus números y pide a cada banco su propia simulación por escrito.

Tres preguntas que conviene hacer siempre:

• ¿La tasa es fija durante toda la vida del crédito?
• ¿Puedo hacer pagos anticipados a capital sin penalización?
• ¿Qué seguros incluye (vida, daños, desempleo) y cuánto cuestan?

Paso a paso para obtener tu préstamo

1. Revisa tu situación: consulta tus puntos en Mi Cuenta Infonavit (o Mi Portal Fovissste) y tu reporte en Buró de Crédito.
2. Precalifícate: cada banco e instituto tiene simuladores en línea que estiman cuánto te prestarían.
3. Compara con el CAT al menos tres ofertas.
4. Busca la propiedad dentro de tu presupuesto real (préstamo + enganche, sin olvidar los gastos de escrituración).
5. Arma tu expediente: identificación, comprobantes de ingresos y de domicilio, estados de cuenta.
6. Avalúo y aprobación: la institución valúa el inmueble y emite la carta de autorización.
7. Firma ante notario: se escritura la compraventa y la hipoteca en el mismo acto.

El proceso completo suele tomar de uno a tres meses desde la precalificación hasta la firma.

Preguntas frecuentes

¿Puedo obtener un préstamo para comprar casa sin Infonavit?

Sí. Los créditos hipotecarios bancarios no requieren cotizar al Infonavit: evalúan tus ingresos comprobables y tu historial crediticio. Son la vía habitual para freelancers, emprendedores y quienes trabajan por honorarios, aunque en esos casos los bancos suelen pedir más documentación (declaraciones fiscales y estados de cuenta de 6 a 12 meses).

¿Qué conviene más: Infonavit o banco?

Depende de tu ingreso. Con salarios bajos, la tasa diferenciada del Infonavit (desde 3.69%) es difícil de igualar. Con ingresos altos y buen historial, un banco puede ofrecerte mayor monto y condiciones competitivas, y esquemas como Cofinavit te permiten no renunciar a tu Subcuenta de Vivienda.

¿Puedo comprar casa sin enganche?

Con bancos, prácticamente no: el financiamiento máximo registrado ante Condusef llega al 90% del valor. Con Infonavit o Fovissste el crédito puede cubrir una proporción mayor y la Subcuenta de Vivienda ayuda a completar el pago inicial, pero los gastos de escrituración casi siempre corren por tu cuenta.

¿Cuánto tiempo tardan en aprobar un crédito hipotecario?

La precalificación en línea es inmediata; la autorización formal, una vez entregado el expediente completo y hecho el avalúo, suele tomar entre 2 y 6 semanas según la institución.

Fuentes

• Infonavit — Mi Cuenta Infonavit: montos, tasas y puntos del crédito tradicional (cifras publicadas en 2026).
• Fovissste: crédito tradicional, montos y requisitos vigentes en 2026.
• Condusef: simulador de crédito hipotecario y comparativos de CAT y enganche por banco.
• Banco de México: tasa de referencia (6.25% desde noviembre de 2026) y estadísticas de tasas hipotecarias.

Las tasas y montos citados corresponden a lo publicado por cada institución en 2026 y pueden cambiar; verifica las condiciones vigentes antes de contratar.

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