Préstamo para comprar una casa en México: todas las opciones y lo que cuestan en 2026

En México, un préstamo para comprar una casa casi siempre toma la forma de un crédito hipotecario: la vivienda queda como garantía del financiamiento y lo pagas en mensualidades durante 10, 15, 20 o hasta 30 años. Hay tres caminos principales —la banca, los institutos de vivienda (Infonavit y Fovissste) y los esquemas que combinan ambos— y elegir bien entre ellos puede significar una diferencia de cientos de miles de pesos a lo largo del plazo. Aquí te explicamos qué ofrece cada uno, cuánto cuestan hoy, cuánto te prestan según tu ingreso y qué gastos tienes que cubrir por tu cuenta.

Las opciones de préstamo para comprar casa en México

Crédito hipotecario bancario

Es la opción con montos más altos y mayor flexibilidad: sirve para vivienda nueva o usada, en cualquier estado del país, y no requiere cotizar en el IMSS ni en el ISSSTE. Los bancos financian típicamente entre el 80% y el 90% del valor de la propiedad, así que necesitas un enganche de al menos 10% a 20%, más los gastos de escrituración. La mayoría de los créditos bancarios en México se otorgan a tasa fija, lo que significa que tu mensualidad no cambia aunque suban las tasas de referencia.

Infonavit

Si trabajas en el sector privado y cotizas en el IMSS, tu empleador aporta cada bimestre a tu Subcuenta de Vivienda, y ese ahorro te da derecho a un crédito del Infonavit. En 2026, el crédito tradicional del Infonavit presta hasta $2,935,002 pesos, con plazos de hasta 30 años; el monto exacto que te corresponde depende de tu capacidad de pago y lo consultas en la sección de precalificación de Mi Cuenta Infonavit. Entre los requisitos: tener relación laboral vigente, estar registrado en una Afore, datos biométricos actualizados y autorizar la consulta a Buró de Crédito.

Fovissste

Es el equivalente para trabajadores al servicio del Estado. El crédito tradicional del Fovissste se solicita por inscripción continua (ya no hay sorteos) y pide al menos 18 meses de cotización continua. Puedes elegir financiamiento en pesos —hasta $1,405,090 más el saldo de tu Subcuenta de Vivienda, con tasa fija de entre 8% y 11%— o en UMA, con montos de hasta 520 UMA (alrededor de $1.85 millones de pesos) más la subcuenta.

Cofinanciamientos: instituto + banco

Si el crédito del instituto no te alcanza para la casa que quieres, puedes combinarlo con un banco. Con Cofinavit, por ejemplo, sumas el crédito del Infonavit, tu saldo de la Subcuenta de Vivienda y un crédito bancario en una sola operación. También existe Unamos Créditos para comprar entre dos personas (cónyuge, familiar o corresidente), lo que amplía el monto total disponible.

Cuánto cuesta hoy un crédito hipotecario

El contexto de tasas en México viene a la baja: el 5 de noviembre de 2026, el Banco de México recortó su tasa de referencia a 6.25%, su nivel más bajo en años. Las hipotecas bancarias a tasa fija arrancan alrededor de 9% anual en los productos con mejores condiciones por vinculación, y los ejemplos representativos que los propios bancos publican muestran un CAT promedio de entre 10.7% y 13% sin IVA (octubre de 2026).

El dato que debes comparar no es la tasa, sino el CAT (Costo Anual Total): incluye la tasa de interés, las comisiones, los seguros obligatorios y demás cargos del crédito. Dos bancos con la misma tasa pueden tener un CAT muy distinto. La Condusef mantiene un simulador de crédito hipotecario gratuito para comparar las ofertas vigentes de cada institución con tus datos reales.

Cuánto te prestan según tu ingreso

La regla general que aplican bancos e institutos —y que la propia Condusef recomienda— es que la mensualidad del crédito no supere el 30% de tu ingreso mensual comprobable. En la práctica funciona así:

• Con un ingreso de $25,000 al mes, tu mensualidad máxima rondaría los $7,500, lo que a 20 años y con las tasas actuales se traduce en un crédito aproximado de $750,000 a $850,000.
• Con $50,000 mensuales, la mensualidad tope sería de unos $15,000 y el crédito posible, entre $1.5 y $1.7 millones.

Son órdenes de magnitud: el monto exacto depende de la tasa que te ofrezcan, el plazo, tu historial en Buró de Crédito y si sumas ingresos con otra persona. A mayor plazo, mensualidad más baja pero muchos más intereses pagados en total; si tu capacidad de pago lo permite, un plazo de 15 años en lugar de 20 reduce considerablemente el costo total del crédito.

Los gastos que el préstamo no cubre

Este es el punto que más sorprende a quienes compran por primera vez. Además del enganche, hay gastos iniciales que el crédito no absorbe y que pagas de tu bolsa:

• Avalúo: alrededor del 0.2% del valor de la propiedad.
• Comisión por apertura: algunos bancos la cobran (otros la han eliminado); verifícala en el CAT.
• Gastos de escrituración: honorarios notariales, impuesto sobre adquisición de inmuebles y derechos de registro. En conjunto suelen representar entre el 4% y el 8% del valor del inmueble, según el estado.

La recomendación de la Condusef es prever, además del enganche, alrededor de un 10% adicional del valor de la vivienda para estos conceptos. Para una casa de $2 millones, eso significa tener disponibles entre $400,000 y $600,000 entre enganche y gastos antes de firmar.

Pasos para tramitar tu préstamo

1. Revisa tu situación: consulta tu reporte en Buró de Crédito (una vez al año es gratis) y, si cotizas, tu precalificación en Mi Cuenta Infonavit o en el Fovissste.
2. Compara al menos tres ofertas: usa el simulador de la Condusef y pide cotizaciones formales. Compara CAT, no solo tasa.
3. Consigue la preautorización: el banco o instituto evalúa tus ingresos y te dice cuánto te presta. Con eso ya puedes buscar casa con un presupuesto real.
4. Elige la propiedad y solicita el avalúo: el crédito se autoriza sobre el valor de avalúo, no sobre el precio de venta.
5. Firma ante notario: la notaría formaliza la compraventa y la hipoteca, liquida los impuestos y registra la propiedad a tu nombre.

Preguntas frecuentes

¿Puedo obtener un préstamo para casa si trabajo por mi cuenta?

Sí. Varios bancos ofrecen hipotecas para personas con actividad empresarial o freelancers: en lugar de recibos de nómina piden estados de cuenta (generalmente de los últimos 6 a 12 meses) y declaraciones fiscales. La tasa puede ser algo mayor que con ingresos de nómina comprobables.

¿Conviene más tasa fija o variable?

En México la gran mayoría de las hipotecas bancarias son a tasa fija, y es lo que conviene a la mayoría: sabes exactamente cuánto pagarás cada mes durante todo el plazo. Los esquemas en UMA del Fovissste tienen tasas nominales más bajas, pero el saldo se actualiza con la UMA cada año, así que la deuda crece con la inflación.

¿Puedo comprar sin enganche?

Con crédito bancario, prácticamente no: los bancos financian hasta el 90% del valor en los mejores casos. Con Infonavit o Fovissste es posible que el crédito más tu subcuenta cubran el valor total de una vivienda económica, pero los gastos de escrituración casi siempre corren por tu cuenta.

¿Qué pasa si cambio de trabajo durante el crédito Infonavit?

El crédito continúa, pero el esquema de descuento cambia: sin relación laboral, dejas de recibir las aportaciones patronales y pagas directamente al instituto según el régimen especial que te corresponda. Conviene avisar al Infonavit y verificar tu nueva mensualidad.

Fuentes

• Infonavit — Quiero comprar: montos, plazos y requisitos del crédito tradicional 2026.
• Fovissste — Crédito tradicional: modalidades en pesos y UMA, montos y requisitos.
• Banco de México: decisión de política monetaria del 5 de noviembre de 2026 (tasa de referencia en 6.25%).
• Condusef: simulador de crédito hipotecario, recomendaciones sobre capacidad de pago y gastos iniciales.

El siguiente paso: encontrar la casa

Con tu preautorización en mano, lo que sigue es buscar con un presupuesto claro. En Mudafy puedes explorar casas en venta en todo México, filtrar por precio, recámaras y zona, y contactar directamente a un asesor que te acompañe en el proceso — incluyendo la gestión de tu crédito hipotecario.