Préstamos para comprar casa en México: opciones, requisitos y lo que cuestan de verdad

En México hay tres caminos principales para financiar la compra de una casa: el crédito del Infonavit si trabajas en el sector privado formal, el del Fovissste si eres trabajador del Estado, y el crédito hipotecario bancario, abierto a cualquier persona que pueda comprobar ingresos. Cada uno presta montos distintos, cobra tasas distintas y pide requisitos distintos — y en varios casos se pueden combinar. Aquí te explicamos cómo funciona cada préstamo, cuánto cuesta en realidad y qué necesitas preparar para que te lo aprueben.

Las tres vías principales de financiamiento

Crédito Infonavit

Es la opción natural si cotizas al IMSS. El crédito tradicional del Infonavit presta en 2026 hasta $2,935,002 pesos, aunque el monto que te autoricen depende de tu salario, tu edad y el ahorro acumulado en tu subcuenta de vivienda: para la mayoría de los trabajadores el monto real es bastante menor al tope. La tasa es fija durante toda la vida del crédito y se asigna según tu nivel salarial: va de 3.69% anual para los ingresos más bajos hasta 10.45% para los más altos.

Los requisitos básicos: tener una relación laboral vigente, reunir 1,080 puntos (se calculan con tu edad, salario, ahorro y continuidad laboral), estar registrado en una Afore y autorizar la consulta a Buró de Crédito. Puedes precalificarte gratis en Mi Cuenta Infonavit sin ningún compromiso.

Su gran ventaja es que el pago se descuenta directo de tu nómina y que las tasas para salarios bajos no las iguala ningún banco. Su limitación: en ciudades con vivienda cara, el monto autorizado puede quedarse corto para la casa que quieres.

Crédito Fovissste

Es el equivalente para quienes trabajan al servicio del Estado y cotizan al ISSSTE: maestros, personal de salud pública, burócratas. Pide al menos 18 meses de cotización continua y no tener otro crédito Fovissste vigente. Un cambio importante: desde 2026 el crédito tradicional es de inscripción continua, así que ya no dependes del sorteo anual — si cumples requisitos, puedes iniciar el trámite en cualquier momento del año.

El pago se descuenta de la nómina (hasta 30% del sueldo básico), el plazo llega a 30 años y la tasa se asigna según tu ingreso, en un rango reportado de entre 4% y 6% anual: a menor sueldo, menor tasa.

Crédito hipotecario bancario

Es la vía para quien no cotiza a ninguno de los dos institutos, o para quien cotiza pero necesita un monto mayor. Los bancos financian normalmente entre 80% y 90% del valor de la propiedad, así que necesitas un enganche de 10% a 20%, más los gastos de escrituración. En 2026 la mayoría de los bancos ofrece tasas fijas de entre 9.8% y 11.5% anual, según la institución, tu perfil crediticio y el porcentaje de enganche que aportes.

El contexto ayuda: el Banco de México recortó su tasa de referencia a 6.25% el 6 de noviembre de 2026, dentro de un ciclo de bajas que presiona a los bancos a mejorar sus ofertas hipotecarias. Eso sí: en México el crédito a la vivienda se pacta casi siempre a tasa fija, así que la tasa que firmes es la que pagarás los 15 o 20 años del crédito — por eso vale la pena cotizar en varios bancos antes de decidir.

Los requisitos típicos: tener entre 21 y 65 años (el crédito debe terminar antes de los 70–85 según el banco), ingresos comprobables por nómina o por actividad propia (con estados de cuenta o declaraciones), buen historial en Buró de Crédito y antigüedad laboral de 1 a 2 años.

¿Y si un solo crédito no alcanza? Esquemas combinados

Los tres préstamos anteriores no son excluyentes. Las combinaciones más usadas:

• Cofinavit: un banco pone la mayor parte del crédito, el Infonavit complementa y tu subcuenta de vivienda funciona como parte del enganche. Útil cuando tu monto Infonavit es bajo pero no quieres perder ese ahorro.
• Unamos Créditos (Infonavit): permite sumar tu crédito con el de otra persona — tu pareja, un familiar o incluso una amistad — para alcanzar un monto mayor.
• Crédito conyugal Infonavit-Fovissste: si en la pareja uno cotiza al IMSS y otro al ISSSTE, pueden juntar ambos créditos para una misma vivienda.

Cuánto cuesta de verdad: no mires la tasa, mira el CAT

Dos créditos con la misma tasa pueden costar muy distinto. El número que permite compararlos es el CAT (Costo Anual Total), que además de los intereses incluye comisiones de apertura, seguros de vida y de daños, y otros cargos obligatorios. La Condusef publica un simulador de crédito hipotecario que compara el CAT de los principales bancos para un mismo monto y plazo.

La diferencia importa más de lo que parece. Para un crédito de $1,500,000 a 20 años, pasar de una tasa de 10.5% a una de 11.5% sube la mensualidad de unos $14,980 a unos $16,000 pesos: más de $1,000 al mes y alrededor de $240,000 pesos adicionales a lo largo del crédito. Cotizar en tres instituciones antes de firmar es, literalmente, el trámite mejor pagado que harás ese año.

Los gastos que casi nadie presupuesta

Además del enganche, escriturar una casa cuesta. Entre el avalúo bancario, los honorarios del notario, el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) y la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, los gastos de escrituración suelen ubicarse entre 4% y 10% del valor del inmueble, según el estado. Para una casa de $2,000,000, eso significa reservar entre $80,000 y $200,000 pesos adicionales al enganche. Algunos bancos permiten financiar parte de estos gastos dentro del crédito, a cambio de una mensualidad mayor.

Pasos para solicitar tu préstamo

1. Precalifícate donde te corresponda: Mi Cuenta Infonavit, Fovissste o el simulador de un banco. Esto te dice cuánto te prestan sin comprometerte a nada.
2. Revisa tu Buró de Crédito. Tienes derecho a un reporte gratuito al año; corrige errores y ponte al corriente antes de solicitar.
3. Compara al menos tres opciones por CAT, no solo por tasa, para el mismo monto y plazo.
4. Arma tu expediente: identificación, comprobantes de ingresos y de domicilio, y estados de cuenta.
5. Elige la propiedad y solicita el avalúo, que determina el valor sobre el que se autoriza el crédito.
6. Firma ante notario. El banco o instituto entrega el dinero directamente al vendedor y la casa queda escriturada a tu nombre con la hipoteca registrada.

Preguntas frecuentes

¿Puedo conseguir un préstamo para casa sin enganche?

Con los bancos prácticamente no: financian entre 80% y 90% del valor. Con Infonavit el crédito puede cubrir una proporción mayor del precio y tu subcuenta de vivienda suma como complemento, pero aun así conviene tener un colchón para los gastos de escrituración.

¿Y si trabajo por mi cuenta y no cotizo al IMSS?

Sin cotización no acumulas puntos Infonavit, así que tu vía es el crédito bancario: la mayoría de los bancos acepta comprobar ingresos con estados de cuenta de los últimos 6 a 12 meses o con declaraciones fiscales. Mantener tus ingresos bancarizados es el mejor preparativo.

¿Cuántos puntos Infonavit necesito?

El esquema tradicional pide 1,080 puntos, que se reúnen con una combinación de edad, salario, ahorro en la subcuenta y continuidad laboral. La precalificación en Mi Cuenta Infonavit te dice exactamente cuántos llevas.

¿Me conviene esperar a que bajen más las tasas?

Es una apuesta con dos lados. Banxico viene recortando su tasa de referencia, pero el precio de la vivienda adquirida con crédito subió 7% anual en el tercer trimestre de 2026, según el índice de la Sociedad Hipotecaria Federal: lo que ganas esperando una tasa menor puedes perderlo en un precio mayor. Si encuentras una propiedad que te alcanza con una mensualidad cómoda hoy, el momento suele ser ese.

Fuentes

• Banco de México — anuncio de política monetaria del 6 de noviembre de 2026 (tasa de referencia en 6.25%).
• Infonavit — montos, tasas y requisitos del crédito tradicional 2026.
• Fovissste — requisitos y esquema de inscripción continua 2026.
• Condusef — simulador de crédito hipotecario y comparación por CAT.
• El Universal — índice SHF de precios de la vivienda, tercer trimestre de 2026.
• El Imparcial — tasas por rango salarial y monto máximo Infonavit (septiembre de 2026).

Ya sabes cómo pagarla: ahora encuentra la casa

Con tu precalificación en mano, el siguiente paso es ver qué puedes comprar con ese presupuesto. En Mudafy puedes explorar casas en venta y departamentos en venta en todo México, filtrar por precio y zona, y contactar sin costo a un asesor que te acompañe desde la búsqueda hasta la firma con tu crédito.