Préstamos para comprar una casa en México: opciones, requisitos y cuál te conviene

10 de noviembre de 2026 · 7 min de lectura

Para comprar una casa en México casi nadie usa un préstamo personal: la herramienta correcta es un crédito hipotecario, un préstamo de largo plazo en el que la propia casa queda como garantía. Hay cuatro caminos principales: Infonavit, Fovissste, la banca y los esquemas que combinan los anteriores. Cuál te conviene depende de dónde trabajas, cuánto ganas y cuánto tienes ahorrado. Aquí va el panorama completo, con los números vigentes en 2026.

Préstamo personal vs. crédito hipotecario: por qué no es lo mismo

Un préstamo personal se otorga sin garantía, a plazos cortos (1 a 5 años) y con tasas mucho más altas que las hipotecarias. Un crédito hipotecario, en cambio, se da a 10, 15 o 20 años con la vivienda como garantía, lo que permite tasas fijas de un dígito o apenas arriba. En 2026, las tasas hipotecarias bancarias en México se ubican aproximadamente entre 9.4% y 12.5% anual fija según el banco, el plazo y tu perfil, de acuerdo con los registros del Banco de México. Un préstamo personal puede costar varias veces eso. Si tu plan es comprar casa, la comparación termina rápido: hipotecario.

Las 4 opciones de financiamiento en México

1. Crédito Infonavit

Si trabajas en el sector privado formal, tu empleador aporta a tu subcuenta de vivienda y puedes usar un crédito del Infonavit. En 2026 el instituto opera el esquema T100, que baja el requisito a 100 puntos para vivienda de interés social con al menos 6 meses continuos de empleo formal; para otros segmentos se mantiene el puntaje tradicional (hasta 1,080 puntos). El monto máximo del crédito tradicional en 2026 es de aproximadamente $2,935,000 MXN, aunque lo que te presten a ti depende de tu salario, edad, saldo en la subcuenta y comportamiento de pago. Puedes precalificarte gratis en Mi Cuenta Infonavit.

2. Crédito Fovissste

Si trabajas al servicio del Estado, el camino es Fovissste. Desde las reglas publicadas en diciembre de 2022 ya no existe el sorteo ni el sistema de puntaje: el crédito se otorga por inscripción continua, en el orden en que registras tu solicitud, si cumples los requisitos (18 meses de cotización continua, no tener otro crédito Fovissste vigente y buen historial crediticio). El esquema tradicional se denomina en UMA y tiene tasas menores a las bancarias; para montos mayores existen modalidades con participación de la banca, como Fovissste para Todos.

3. Crédito hipotecario bancario

Es la opción más flexible: no requiere afiliación a ningún instituto y financia montos mayores, incluyendo vivienda media y residencial. Los bancos piden típicamente comprobar ingresos (nómina o actividad propia con estados de cuenta), buen historial en Buró de Crédito, y un enganche de entre 10% y 20% del valor del inmueble, porque financian como máximo el 80–90% (el llamado aforo). Además del enganche, presupuesta entre 4% y 8% extra para gastos notariales, impuestos de adquisición y avalúo.

Al comparar bancos, no mires solo la tasa: el CAT (Costo Anual Total) incluye comisiones y seguros, y es el número comparable entre instituciones. La Condusef publica el comparativo "Quién es Quién" de créditos hipotecarios y un simulador gratuito con decenas de instituciones.

4. Cofinanciamientos: Infonavit o Fovissste + banco

Si tu crédito del instituto no alcanza para la casa que quieres, puedes combinarlo con un crédito bancario en un solo esquema (Cofinavit en el caso de Infonavit). También existe Unamos Créditos para sumar tu crédito con el de tu pareja, un familiar o incluso una amistad, y el esquema conyugal Infonavit-Fovissste cuando cada quien cotiza en un instituto distinto. En todos los casos, tu subcuenta de vivienda se aplica como parte del pago inicial, lo que reduce el enganche que sale de tu bolsa.

¿Cuánto necesito ganar?

La regla que usan los bancos y los institutos es que la mensualidad del crédito no supere el 30% de tu ingreso bruto mensual (algunos aceptan hasta 35–40% si no tienes otras deudas). Como referencia gruesa con las tasas de 2026: por cada millón de pesos financiado a 20 años con tasa fija de ~10.5%, la mensualidad ronda los $10,000 MXN, más seguros. Es decir, para un crédito de $2,000,000 necesitarías comprobar ingresos del orden de $65,000–$70,000 mensuales, solo o sumando a tu coacreditado. El simulador de la Condusef te da el número exacto por institución.

Requisitos generales (lo que te van a pedir casi todos)

Identificación oficial vigente, CURP y comprobante de domicilio.
Comprobantes de ingresos: recibos de nómina o, si trabajas por tu cuenta, estados de cuenta y declaraciones.
Historial en Buró de Crédito sin créditos vencidos (tener historial bueno ayuda; no tener historial complica).
Edad: en general entre 18 y 65–70 años al término del plazo.
Enganche y gastos de escrituración disponibles (salvo esquemas de los institutos que financian porcentajes mayores).
Avalúo del inmueble, que ordena la institución que presta.

Cómo elegir: una ruta práctica

Precalifícate donde cotizas. Si eres derechohabiente de Infonavit o Fovissste, revisa primero cuánto te prestan ahí: es dinero que ya es tuyo (tu subcuenta) más condiciones que suelen ser competitivas en los segmentos de menor precio.
Compara CAT, no tasa. Usa el simulador de la Condusef y pide cotizaciones formales a 2 o 3 bancos. Una diferencia de un punto porcentual en un crédito de $2,000,000 a 20 años son cientos de miles de pesos de intereses.
Evalúa el cofinanciamiento si el crédito del instituto no alcanza: combinar suele prestar más que cualquiera de las dos vías por separado.
Deja colchón. No comprometas el tope de tu capacidad: los seguros, el predial y el mantenimiento se pagan todos los meses también.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una casa con un préstamo personal?

Técnicamente sí, pero casi nunca conviene: los plazos son cortos y las tasas, muy superiores a las hipotecarias. Donde sí se usa es para completar el enganche o los gastos notariales, con cuidado de que esa deuda no te descalifique en el análisis de capacidad de pago del banco.

¿Qué enganche piden para una casa en México?

Lo habitual en la banca es entre 10% y 20% del valor del inmueble, más 4–8% de gastos de escrituración. En los créditos de Infonavit y Fovissste, tu saldo de subcuenta de vivienda funciona como parte del pago inicial y puede reducir mucho lo que pones de tu bolsa.

¿Puedo juntar mi crédito Infonavit con uno bancario?

Sí: ese esquema se llama Cofinavit y suma el crédito del instituto, tu subcuenta de vivienda y un crédito bancario en una sola operación. También puedes sumar tu crédito con el de otra persona mediante Unamos Créditos.

¿Conviene esperar a que bajen más las tasas?

Las tasas hipotecarias bajaron gradualmente tras los recortes del Banco de México, que llevó su tasa de referencia a 6.50% en junio de 2026, pero se mueven despacio y los precios de la vivienda siguen subiendo (7% anual en el tercer trimestre de 2026 en la vivienda adquirida a crédito). Si encuentras una casa que te alcanza con una mensualidad sana, esperar tiene su propio costo; además, muchos créditos permiten renegociar o sustituir hipoteca si las tasas bajan después.

Fuentes

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