Requisitos para comprar una casa a terceros con Infonavit

6 de noviembre de 2026 · 7 min de lectura

Comprar una casa a un particular —lo que Infonavit llama adquisición de vivienda a terceros— es una de las formas más comunes de usar tu crédito. A diferencia de comprar en un desarrollo nuevo, aquí el vendedor es una persona física y la vivienda ya fue habitada, así que hay requisitos adicionales que recaen sobre el inmueble y sobre quien te lo vende. Esta guía ordena todo lo que necesitas: lo que debes cumplir tú, lo que tiene que entregar el vendedor y las condiciones que debe pasar la casa para que Infonavit libere el dinero.

Qué significa comprar "a terceros" con Infonavit

El crédito para comprar vivienda usada a un tercero financia una casa o departamento que ya existe y que pertenece a un particular (no a una constructora ni a una inmobiliaria como vendedor directo). Por eso el trámite revisa dos cosas que en una vivienda nueva no aplican igual: que la propiedad esté en regla jurídicamente (sin adeudos ni gravámenes que impidan venderla) y que su estado físico garantice que seguirá siendo habitable durante años. Ambas se verifican con el avalúo y con la escrituración ante notario.

Requisitos del comprador (derechohabiente)

Para iniciar el trámite necesitas:

Relación laboral vigente y estar cotizando al Infonavit, con tus aportaciones al corriente.
Estar registrado en una Afore y tener tus registros biométricos (huellas) actualizados.
No tener un crédito Infonavit vigente.
Tomar el curso en línea "Saber más para decidir mejor" en Mi Cuenta Infonavit y obtener la constancia.
Consultar tu precalificación y monto en Mi Cuenta Infonavit, y firmar la autorización de consulta a las Sociedades de Información Crediticia (buró).

Sobre los puntos: durante 2026 Infonavit modificó su esquema de precalificación y redujo de forma importante la barrera que durante años fue de 1,080 puntos. Como las reglas y los montos dependen de tu edad, salario y meses cotizados, el único dato confiable es el que aparece en tu propia precalificación dentro de Mi Cuenta Infonavit: ahí ves si ya calificas y cuánto te pueden prestar. No te guíes por cifras de terceros; revisa tu caso directamente en el portal.

Documentos personales que te pedirán: identificación oficial vigente (INE, pasaporte o CURP Biométrica), acta de nacimiento, CURP y la solicitud de inscripción de crédito.

Requisitos y documentos del vendedor

Como la casa es de un particular, buena parte del papeleo depende de él. Antes de apartar la vivienda, confirma que el vendedor pueda entregar:

Título de propiedad (escritura) de la vivienda, inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
Identificación oficial vigente y Cédula de Identificación Fiscal (constancia de situación fiscal).
Estado de cuenta bancario con CLABE interbancaria, con antigüedad no mayor a 2 meses, donde se depositará el pago.
Comprobantes de que la vivienda está al corriente (predial y agua) y libre de gravamen, es decir, sin hipotecas o embargos pendientes.

Este último punto es clave: si la casa tiene una hipoteca previa, debe cancelarse para que la de Infonavit quede registrada en primer lugar. El certificado de libertad de gravamen lo solicita el notario al Registro Público de la Propiedad como parte de la escrituración.

Requisitos de la vivienda usada

No cualquier casa califica. El inmueble debe pasar un avalúo acompañado de un Dictamen Técnico de Calidad, que revisa su estado físico y de habitabilidad. Las condiciones principales:

El dictamen debe ser aprobatorio: igual o mayor a 70 puntos.
El avalúo tiene una vigencia máxima de 6 meses.
El avalúo debe determinar una vida útil remanente de al menos 30 años.
La vivienda debe contar con agua potable, drenaje o fosa séptica y energía eléctrica en operación.

Cuando compras a un particular, el avalúo lo solicitas tú (o el vendedor) directamente en alguna de las unidades de valuación que trabajan con Infonavit. Guarda esto en mente al negociar: si la casa no alcanza los 70 puntos o el valor del avalúo queda por debajo del precio pactado, tendrás que renegociar o cubrir la diferencia con recursos propios.

Paso a paso del trámite

Precalifica. Entra a Mi Cuenta Infonavit, revisa tu monto y toma el curso "Saber más para decidir mejor".
Elige la vivienda y verifica con el vendedor que tenga escrituras en regla y la propiedad libre de gravamen.
Solicita el avalúo con dictamen técnico en una unidad de valuación autorizada.
Inscribe tu crédito y reúne la documentación tuya y del vendedor.
Escrituración ante notario. Con la autorización de crédito, el notario tramita el certificado de libertad de gravamen, prepara la escritura pública y firma la operación. Infonavit deposita el pago al vendedor y registra la hipoteca a su favor.

Un detalle operativo: la firma de escrituras exige que el certificado de libertad de gravamen esté vigente (sin una antigüedad mayor a los días hábiles que marca Infonavit respecto a la fecha de firma), por eso conviene tener todos los documentos listos para no repetir trámites.

Errores comunes que conviene evitar

Apartar sin revisar escrituras. Si el vendedor no tiene la propiedad inscrita a su nombre o libre de gravamen, el crédito no avanza.
Dar por hecho el monto. El precalificado es un estimado; el valor final lo marca el avalúo.
Dejar vencer el avalúo. Tienes 6 meses: si el trámite se alarga, tendrás que pagarlo de nuevo.
Subestimar los gastos de escrituración. Honorarios del notario, impuestos y derechos de registro suelen correr por tu cuenta y no los cubre el crédito.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una casa a un familiar con Infonavit?

Infonavit no financia operaciones entre ciertos parientes directos (por ejemplo, cónyuge o relación de primer grado) para evitar simulaciones. Antes de avanzar, confirma tu caso específico con Infonavit, ya que la restricción depende del parentesco.

¿Qué pasa si la casa saca menos de 70 puntos en el dictamen?

Si el Dictamen Técnico de Calidad no es aprobatorio, esa vivienda no puede adquirirse con el crédito. Tendrías que buscar otra propiedad o, cuando aplique, evaluar si las observaciones son subsanables.

¿El avalúo lo paga el comprador o el vendedor?

En la compra a un particular, el avalúo lo solicita y suele pagarlo el comprador, aunque puede negociarse. Se contrata en una unidad de valuación que trabaje con Infonavit.

¿Puedo usar mi crédito para una casa de cualquier antigüedad?

Sí, la vivienda usada puede tener cualquier antigüedad siempre que el avalúo determine una vida útil remanente de al menos 30 años y cuente con los servicios básicos en operación.

Fuentes

La información oficial puede actualizarse. Revisa siempre tu precalificación y los requisitos vigentes en Mi Cuenta Infonavit antes de iniciar tu trámite.

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