Checklist para comprar una propiedad en México: todo lo que debes revisar antes de comprar

Encontraste una propiedad que te encanta. La ubicación te gusta, el precio está dentro de tu presupuesto y ya te imaginas viviendo ahí.

Pero antes de avanzar, hay algunas cosas que vale la pena revisar con atención. Porque comprar bien no es solamente encontrar la propiedad que más te gusta, también es tener certezas de qué estás comprando.

Desde los documentos legales hasta los adeudos, el estado físico del inmueble y los gastos de escrituración, hay varios aspectos que conviene tener claros para evitar sorpresas.

Preparamos este checklist para ayudarte a revisar los puntos más importantes antes de comprar una casa o departamento en México.

1 - Primero, vamos por los básicos:

¿Quién vende? ¿Quién compra?

Hay que identificar plenamente a los propietarios, compradores y, en su caso, representantes (cuando se actúa mediante un representante, este debe contar con un poder legalmente válido y con facultades suficientes para realizar la operación. En el caso de los vendedores, generalmente se requieren facultades para actos de dominio; para los compradores, facultades para adquirir la propiedad).

¿Qué es lo que se va a comprar/vender?

Puede ser un terreno, casa, departamento, bodega, oficina, nave industrial o hasta un cajón de estacionamiento. Lo más importante es conocer exactamente lo que vas a comprar y las condiciones actuales en las que se encuentra.

¿Cuánto cuesta lo que vas a comprar y cómo se va a pagar?

Este punto es muy importante: definir el precio de la propiedad, cuánto pagarás por ella y qué medio utilizarás para realizar el pago. Puede ser con recursos propios o mediante un crédito de alguna institución de gobierno, como Infonavit, o de cualquier banco.

Acá, una nota importante: en México existe un límite para el pago en efectivo (billetes y monedas) en operaciones inmobiliarias de 8,025 UMA (Unidades de Medida y Actualización), que en 2026 equivalen a $941,412.75 MXN. Esta restricción, establecida por la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, aplica incluso cuando el efectivo se utiliza para pagar solo una parte del precio.

¿La propiedad tiene algún adeudo o hipoteca?

Para poder vender una propiedad, es importante verificar que no tenga adeudos pendientes, particularmente de predial, agua, luz y servicios en general, o que estos sean liquidados conforme a lo acordado en la operación.

Si el vendedor todavía está pagando su crédito hipotecario, sí se puede vender. Solo se tiene que coordinar con el banco o institución financiera para obtener la carta de saldo y las instrucciones correspondientes al notario. De esta manera, una parte del precio se utiliza para liquidar la deuda y el restante se le paga al vendedor. También deberá formalizarse la cancelación de la hipoteca ante notario e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

2.- Ahora sí, entremos a los aspectos legales de la operación.

Por parte del vendedor

• La escritura.

Es el título de propiedad por excelencia, el documento más habitual para acreditar quién es el titular (dueño) de la propiedad. La escritura debe tener los datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad (RPP) del estado donde se ubica el inmueble. Dicho Registro le asigna un folio real y, con ello, se pueden consultar los antecedentes registrales de la propiedad (quién es el dueño actual, si tiene hipotecas, embargos o cualquier otra anotación).

La escritura, además, será la base para el cálculo de los impuestos que, en su caso, tenga que pagar el vendedor, ya que ahí se acredita la fecha, el precio y el inmueble objeto de la operación.

Puede haber ocasiones en las que el vendedor acredite la propiedad con una sentencia judicial y no con una escritura. Esto sí es posible, pero siempre hay que verificar el expediente original o sus copias certificadas, así como la inscripción correspondiente en el RPP.

• Verificar identificaciones oficiales, CSF (Constancia de Situación Fiscal) y documentos del vendedor.

La credencial para votar o el pasaporte son las identificaciones que habitualmente nos aceptará el notario al momento de la escritura, por lo que es importante que estén vigentes. Actualmente, toda la operación está sujeta a requisitos fiscales, por lo que también nos solicitarán la CSF, generalmente con una antigüedad no mayor a 3 meses. Adicionalmente, la notaría podrá requerir CURP (Clave Única de Registro de Población), acta de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio.

• Verificar capacidad jurídica y facultades de representación.

Es muy importante verificar si el propietario tiene la capacidad jurídica necesaria para poder firmar la escritura. Si se utiliza un poder, hay que revisar el documento original otorgado ante notario y verificar que tenga facultades suficientes para celebrar la operación y que continúe vigente. El notario también validará que el poder no haya sido revocado o modificado.

• Confirmar coincidencia entre escritura y predio.

Puede pasar que, cuando se compró la propiedad, se tratara de una casa identificada como lote y manzana y que, con el paso del tiempo, la calle ya tenga nombre y la casa tenga un número oficial asignado. Si ese es tu caso, es importante verificar que los datos del inmueble coincidan con los de la escritura. Si no es así, es posible que tengas que tramitar una constancia de alineamiento y número oficial (documento que la autoridad expide para acreditar la identificación y ubicación oficial actual de la propiedad).

• Revisar adeudos.

El dueño actual debe acreditar que el inmueble no tenga adeudos de predial, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio que tenga el inmueble. ¿Cómo se acredita? Con las constancias de no adeudo correspondientes, cuando aplique.

• Cuenta bancaria para recibir el pago.

Es importante tener una cuenta bancaria donde el comprador va a pagar el precio de la operación, por lo que hay que verificar que la cuenta no tenga límites que impidan recibir el importe acordado y que el titular sea el propietario o quien corresponda según la estructura de la operación.

• La propiedad es un departamento, ¿hay documentos adicionales que solicitar?

Sí, cuando es un departamento hay que tomar en cuenta algunos aspectos adicionales. Entre ellos, contar con la constitución del régimen de propiedad en condominio (dentro de este deberá estar identificada la unidad privativa que se adquiere, las bodegas, anexos, estacionamientos y el porcentaje de indiviso del departamento), el reglamento del condominio y una carta de no adeudo expedida por la administración del condominio por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias de mantenimiento, cuando aplique.

• Impuestos y exenciones.

La venta de una propiedad puede generar el pago del Impuesto sobre la Renta (ISR). Sin embargo, existen exenciones, como la aplicable a la venta de casa habitación, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la ley.

Para ello, el contribuyente (vendedor) deberá acreditar que el inmueble es su casa habitación con alguno de los siguientes documentos comprobatorios:

1. INE con el domicilio de la casa que vende;

2. Comprobantes fiscales por prestación de servicios de energía eléctrica o de telefonía fija; o

3. Estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero, casas comerciales o emisoras de tarjetas de crédito no bancarias.

Estos documentos deberán cumplir con los requisitos fiscales correspondientes y podrán estar a nombre del vendedor, su cónyuge o sus ascendientes o descendientes en línea recta.

Además, la exención tiene un límite de 700,000 UDIS y, entre otras condiciones, el vendedor no debe haber aplicado esta misma exención durante los tres años anteriores. Si la operación supera el límite, puede generarse ISR sobre la parte gravable.

Por parte del comprador

• Verificar identificaciones oficiales, CSF (Constancia de Situación Fiscal) y documentos del comprador.

Al igual que el vendedor, el comprador deberá presentar su documentación personal y fiscal. La credencial para votar o el pasaporte son las identificaciones que habitualmente nos aceptará el notario al momento de la escritura, por lo que es importante que estén vigentes. También nos solicitarán la CSF, generalmente con una antigüedad no mayor a 3 meses. Adicionalmente, la notaría podrá requerir CURP (Clave Única de Registro de Población), acta de nacimiento y, en su caso, acta de matrimonio.

• Método de pago.

Si se utilizan recursos propios, el saldo pendiente del precio de la operación normalmente se pagará el día de la firma de la escritura ante notario público, conforme a las condiciones acordadas entre las partes. Para acreditar el pago, el notario requerirá el comprobante de la transferencia bancaria o bien el cheque con el que se paga la operación, según corresponda.

Es importante considerar que existen restricciones legales para el pago de operaciones inmobiliarias en efectivo, por lo que el método de pago debe revisarse previamente con la notaría.

• Gastos notariales y escrituración.

Por la elaboración de la escritura se deberán cubrir los famosos “gastos notariales”, que incluyen impuestos, gastos, derechos y honorarios del notario. ¿Cuánto se pagará? Depende del valor de la operación y de distintos factores (si es con crédito o no, valor del avalúo, valor catastral, jornada notarial y otros factores).

Es importante considerar que es un pago totalmente distinto al precio de la operación, por lo que hay que tener en cuenta ese gasto.

3.- Checklist especifico para compradores y vendedores.

COMPRADOR

1. Identidad y capacidad jurídica

☐ Identificación oficial vigente.

☐ CURP.

☐ RFC / Constancia de Situación Fiscal.

☐ Comprobante de domicilio.

☐ Estado civil.

☐ Acta de matrimonio, en su caso.

☐ Régimen matrimonial: sociedad conyugal o separación de bienes.

☐ Poder notarial, en caso de comparecer mediante representante.

☐ Verificar facultades suficientes del apoderado.

☐ En caso de persona moral: acta constitutiva, poderes vigentes, RFC, Constancia de Situación Fiscal,

identificación del representante legal y facultades para adquirir inmuebles.

2. Forma y origen de los recursos

☐ Definir precio total de la operación.

☐ Determinar moneda de pago.

☐ Definir anticipo/apartado, en su caso.

☐ Definir cantidad pendiente de pago.

☐ Determinar forma y fechas de pago.☐ Definir si habrá crédito hipotecario.

☐ En caso de crédito: institución financiera, preautorización, avalúo, autorización definitiva y condiciones

del crédito.

☐ Acreditar, cuando corresponda, origen y procedencia lícita de los recursos.

☐ Revisar límites y obligaciones derivados de LFPIORPI.

☐ Definir cuenta bancaria de procedencia de los recursos.

☐ Evitar pagos en efectivo que puedan generar contingencias legales o fiscales.

3. Revisión jurídica del inmueble

☐ Revisar escritura/título de propiedad.

☐ Verificar que el vendedor sea efectivamente propietario.

☐ Revisar antecedentes registrales.

☐ Certificado de libertad de gravamen.

☐ Verificar hipotecas, embargos y anotaciones preventivas.

☐ Verificar limitaciones de dominio, usufructos, servidumbres y fideicomisos.

☐ Verificar copropiedad y derechos de terceros.

☐ Revisar que superficie, medidas y colindancias coincidan.

☐ Revisar ubicación, lote, manzana, colonia y número oficial.

☐ Verificar que no existan litigios relacionados con el inmueble.

4. Situación catastral y administrativa

☐ Cuenta predial.

☐ Certificado/boleta predial.

☐ Revisar adeudos de predial.

☐ Revisar valor catastral.

☐ Cuenta de agua.

☐ Revisar adeudos de agua.

☐ Revisar número oficial.

☐ Alineamiento y/o constancias correspondientes, cuando proceda.

☐ Uso de suelo.

☐ Zonificación.

☐ Licencias y permisos relevantes.

☐ Restricciones urbanísticas.

☐ Verificar construcciones existentes.

☐ Verificar regularidad de ampliaciones/remodelaciones.

☐ Revisar régimen de propiedad en condominio, en su caso.

☐ Revisar reglamento de condominio.

☐ Revisar cuotas de mantenimiento.

☐ Constancia de no adeudo de mantenimiento.5. Revisión física y técnica

☐ Inspección física del inmueble.

☐ Revisar estado de conservación.

☐ Revisar instalaciones eléctricas, hidráulicas, sanitarias y de gas.

☐ Revisar impermeabilización.

☐ Revisar estructura, cuando resulte necesario.

☐ Revisar humedad y filtraciones.

☐ Revisar puertas, ventanas y cerraduras.

☐ Revisar equipos e instalaciones que se incluyan en la venta.

☐ Verificar superficie físicamente.

☐ Comparar inmueble físico contra escritura y planos.

☐ Identificar posibles vicios o defectos aparentes.

☐ Definir qué bienes muebles/equipamiento se incluyen.

6. Situación posesoria

☐ Confirmar quién ocupa actualmente el inmueble.

☐ Verificar si está habitado.

☐ Verificar si está arrendado.

☐ Revisar contrato de arrendamiento, si existe.

☐ Revisar derechos de preferencia o del tanto que pudieran corresponder.

☐ Confirmar fecha de desocupación.

☐ Determinar fecha de entrega de posesión.

☐ Verificar que no existan ocupantes distintos al vendedor.

☐ Confirmar entrega libre de personas y bienes, salvo pacto contrario.

7. Contratación

☐ Carta oferta, en su caso.

☐ Apartado/anticipo.

☐ Contrato de promesa, en su caso.

☐ Contrato privado de compraventa, en su caso.

☐ Definir condiciones suspensivas y resolutorias.

☐ Establecer consecuencias por incumplimiento.

☐ Establecer plazo para escrituración.

☐ Determinar notaría.

☐ Determinar quién cubrirá cada gasto.

☐ Determinar fecha y condiciones de entrega.

☐ Establecer qué ocurre si el crédito es rechazado.

☐ Establecer qué ocurre si el inmueble no resulta jurídicamente apto para escriturarse.

8. Escrituración y cierre☐ Envío del expediente a notaría.

☐ Revisión jurídica de documentos.

☐ Avalúo.

☐ Cálculo de impuestos.

☐ Cálculo de derechos.

☐ Cálculo de honorarios notariales.

☐ Revisión de proyecto de escritura.

☐ Confirmación de datos de las partes.

☐ Confirmación de precio y forma de pago.

☐ Firma de escritura.

☐ Pago del saldo.

☐ Entrega de posesión.

☐ Entrega de llaves.

☐ Inscripción en el Registro Público.

☐ Recepción del testimonio inscrito.

VENDEDOR

1. Identidad y capacidad jurídica

☐ Identificación oficial vigente.

☐ CURP.

☐ RFC / Constancia de Situación Fiscal.

☐ Comprobante de domicilio.

☐ Estado civil.

☐ Acta de matrimonio, en su caso.

☐ Régimen matrimonial.

☐ Determinar si requiere consentimiento del cónyuge.

☐ Poder notarial, si vende mediante representante.

☐ Verificar facultades suficientes.

2. Titularidad del inmueble

☐ Escritura/título de propiedad.

☐ Datos registrales.

☐ Antecedentes de propiedad.

☐ Verificar que el vendedor aparezca como propietario.

☐ Revisar porcentaje de propiedad.

☐ Identificar copropietarios.

☐ Identificar usufructuarios.

☐ Identificar nudos propietarios.

☐ Verificar derechos de terceros.

☐ Revisar restricciones de dominio.☐ Revisar fideicomisos.

☐ En caso de sucesión: acta de defunción, juicio sucesorio, declaratoria de herederos, nombramiento y

aceptación de albacea y facultades del albacea.

☐ Adjudicación, cuando corresponda.

3. Situación registral

☐ Certificado de libertad de gravamen.

☐ Verificar hipotecas.

☐ Verificar embargos.

☐ Verificar anotaciones.

☐ Verificar litigios.

☐ Verificar limitaciones de dominio.

☐ Verificar usufructos.

☐ Verificar servidumbres.

☐ Verificar cualquier inscripción pendiente.

4. Situación fiscal

☐ Predial actualizado.

☐ Agua actualizada.

☐ Constancias de no adeudo, cuando correspondan.

☐ Revisar valor catastral.

☐ Determinar ISR por enajenación.

☐ Analizar posibles exenciones.

☐ Reunir documentación para acreditar, en su caso, exención de ISR.

☐ Revisar comprobantes de adquisición.

☐ Revisar gastos y mejoras susceptibles de acreditarse fiscalmente.

☐ Revisar facturas de construcciones/remodelaciones.

☐ Determinar impuestos que correspondan al vendedor.

☐ Obtener CFDI/documentación fiscal necesaria.

5. Situación física y administrativa

☐ Confirmar superficie.

☐ Confirmar medidas y colindancias.

☐ Confirmar número oficial.

☐ Revisar alineamiento.

☐ Revisar uso de suelo.

☐ Revisar cuenta catastral.

☐ Revisar construcciones.

☐ Verificar permisos/licencias relevantes.

☐ Verificar régimen de condominio, en su caso.☐ Obtener constancia de no adeudo de mantenimiento.

☐ Entregar planos/documentación técnica disponible.

6. Situación posesoria

☐ Confirmar quién tiene la posesión.

☐ Determinar si está ocupado.

☐ Revisar contrato de arrendamiento.

☐ Notificar al arrendatario cuando proceda.

☐ Revisar derecho del tanto/preferencia, cuando sea aplicable.

☐ Acordar fecha de desocupación.

☐ Entregar inmueble conforme a lo pactado.

☐ Entregar llaves y controles.

☐ Entregar documentación y manuales de equipos, en su caso.

7. Condiciones de la operación

☐ Definir precio.

☐ Definir forma de pago.

☐ Definir anticipo/apartado.

☐ Definir saldo.

☐ Definir fechas de pago.

☐ Definir condiciones para escrituración.

☐ Definir notaría.

☐ Definir fecha límite de firma.

☐ Definir fecha de entrega.

☐ Definir qué bienes permanecen en el inmueble.

☐ Establecer consecuencias por incumplimiento.

☐ Establecer tratamiento del anticipo.

☐ Establecer qué sucede si existen impedimentos registrales, fiscales o notariales.

8. Escrituración y cierre

☐ Entregar expediente completo a notaría.

☐ Atender observaciones de notaría.

☐ Entregar documentación adicional requerida.

☐ Revisar proyecto de escritura.

☐ Confirmar datos personales.

☐ Confirmar precio y forma de pago.

☐ Acreditar situación fiscal.

☐ Comparecer a firma.

☐ Firmar escritura.

☐ Recibir saldo del precio.☐ Entregar posesión conforme a lo pactado.

☐ Entregar llaves.

☐ Entregar documentos originales que correspondan.

☐ Confirmar inscripción de la escritura en el Registro Público.

9. Cierre documental

☐ Recibo/constancia de pago del precio.

☐ Comprobantes de pagos fiscales.

☐ Comprobantes de servicios.

☐ Acta o constancia de entrega-recepción, si procede.

☐ Cancelación de créditos/gravámenes, en su caso.

☐ Cancelación de servicios o cambio de titularidad.

☐ Archivo del expediente completo de la operación.

Nota: Este checklist constituye una base general para operaciones inmobiliarias en México. Los requisitos concretos pueden variar según la entidad federativa, tipo de inmueble, régimen de propiedad, situación registral, estado civil de las partes y existencia de crédito, copropiedad, sucesión, arrendamiento, fideicomiso u otras circunstancias particulares.