Cómo comprar una casa en México: guía paso a paso

Comprar una casa es, para la mayoría de las familias en México, la decisión financiera más grande de su vida. El proceso tiene varios pasos —definir el presupuesto, conseguir financiamiento, encontrar la propiedad, firmar y escriturar— y en cada uno hay dinero y trámites de por medio. Esta guía ordena el camino completo, con los montos y porcentajes que necesitas tener en el radar antes de dar el enganche.

1. Define tu presupuesto real (no solo el precio de la casa)

El error más común es mirar solo el precio de lista. Al comprar casa pagas tres cosas: el enganche, los gastos de escrituración y, mes a mes, la mensualidad del crédito. Un buen punto de partida es la regla de endeudamiento que recomienda la CONDUSEF: si tu nivel de deuda ya supera el 30% de tu ingreso, o si tus ahorros no alcanzan a cubrir el enganche más los gastos iniciales, conviene esperar antes de contratar una hipoteca.

¿Cuánto enganche necesitas?

Con crédito bancario, el enganche mínimo suele ser del 10% del valor del inmueble, aunque muchos bancos piden entre 15% y 20%. Combinando tu crédito con Infonavit (cofinanciamiento), algunos esquemas lo reducen hasta cerca del 5%. En la práctica conviene juntar entre el 20% y el 30% del valor, porque a ese monto hay que sumarle los gastos de cierre que explicamos más abajo.

2. Elige cómo vas a financiar la compra

En México existen tres grandes caminos, y se pueden combinar:

Infonavit

Es para trabajadores afiliados que cotizan en el IMSS. El monto que te prestan depende de un puntaje que combina siete factores: edad, salario, ahorro en tu subcuenta de vivienda, bimestres cotizados, tipo de trabajador, comportamiento de pago y estabilidad laboral. Históricamente se pedían 1,080 puntos; con el esquema vigente en 2026, basta con alcanzar el mínimo de puntos y acreditar al menos seis meses de empleo formal continuo. Antes de comprar, revisa tu precalificación en Mi Cuenta Infonavit: ahí ves exactamente cuánto puedes solicitar según tu perfil.

Fovissste

El equivalente para trabajadores del Estado afiliados al ISSSTE. Funciona con una lógica parecida de ahorro y puntaje.

Crédito hipotecario bancario

Lo ofrecen bancos e instituciones financieras y aplica aunque no cotices en Infonavit o Fovissste. La variable clave para comparar no es solo la tasa de interés, sino el CAT (Costo Anual Total), que refleja el costo real del crédito en un año porque incluye intereses, comisiones y seguros. La CONDUSEF tiene un simulador oficial que compara el crédito hipotecario entre decenas de instituciones; úsalo antes de firmar nada.

Cofinanciamiento

Esquemas como Infonavit + banco permiten sumar tu crédito Infonavit al de una institución financiera para alcanzar un monto mayor. Es útil cuando tu crédito Infonavit por sí solo no cubre el precio de la casa que buscas.

3. Busca y compara propiedades

Con tu presupuesto y tu precalificación en mano, ya puedes buscar con criterio. Compara precio por metro cuadrado de la zona, estado de conservación, servicios y conectividad. Verifica que la propiedad esté libre de gravámenes y al corriente de predial y agua, y que quien vende sea el titular registrado. Visita en persona, de preferencia más de una vez y en distintos horarios.

4. Haz una oferta y firma el contrato

Cuando acuerdas precio, se suele firmar un contrato de promesa de compraventa (o de arras), donde se fija el precio, el plazo para escriturar y un anticipo. Lee las penalizaciones por incumplimiento de ambas partes antes de firmar. Si usas crédito, este es el momento en que tu banco o instituto inicia el trámite formal.

5. Avalúo y trámites previos

Tu crédito necesitará un avalúo realizado por un perito autorizado: determina el valor comercial de la casa y suele costar entre 0.15% y 0.35% del valor del inmueble, con un mínimo aproximado de $3,000 a $5,000 pesos. En paralelo, el notario solicita el certificado de libertad de gravamen en el Registro Público de la Propiedad y los certificados de no adeudo.

6. Escrituración ante notario

La compraventa se formaliza en una escritura pública firmada ante notario, que luego se inscribe en el Registro Público de la Propiedad para que la casa quede legalmente a tu nombre. El notario calcula y retiene los impuestos de la operación. Si quieres el detalle fino de este paso, revisa nuestra guía sobre cómo escriturar una propiedad y cuánto cuesta.

¿Cuánto cuestan los gastos de cierre?

Además del precio y el enganche, al comprar casa pagas los gastos de escrituración, que suelen ir del 4% al 7% del valor de la propiedad. Se componen de:

• ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles): entre 2% y 6% según el estado o municipio. Se calcula sobre el valor más alto entre el de operación, el catastral y el avalúo. Por ejemplo, en la Ciudad de México ronda el 4.5%, en el Estado de México cerca del 3.5%, y en buena parte de los estados es del 2%.
• Honorarios del notario: aproximadamente entre 0.5% y 2% del valor, más IVA.
• Inscripción en el Registro Público de la Propiedad y certificados: suman otro porcentaje menor.
• Avalúo.

En una casa de 2 millones de pesos, estos gastos pueden representar fácilmente entre $80,000 y $140,000 pesos. Casi nunca se financian con el crédito, así que debes tenerlos ahorrados aparte.

Documentos que te van a pedir

• Identificación oficial vigente (INE o pasaporte) y CURP.
• Comprobante de domicilio reciente.
• RFC y constancia de situación fiscal.
• Comprobantes de ingresos (recibos de nómina o estados de cuenta, para crédito bancario).
• Acta de nacimiento y, en su caso, de matrimonio.
• Para Infonavit: tu número de seguridad social y la precalificación.

Errores comunes que conviene evitar

• Presupuestar solo el enganche y olvidar el 4%–7% de gastos de escrituración.
• Comparar hipotecas por la tasa y no por el CAT.
• No verificar que la propiedad esté libre de gravámenes antes de dar anticipos.
• Comprometer más del 30% del ingreso familiar en la mensualidad.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa?

Como mínimo, el enganche (desde 10% con crédito bancario) más los gastos de escrituración (4% a 7%). Por eso se recomienda tener disponible entre el 20% y el 30% del valor de la casa.

¿Puedo comprar una casa sin Infonavit ni Fovissste?

Sí. Los créditos hipotecarios bancarios están disponibles aunque no cotices en esos institutos; el banco evalúa tus ingresos, tu historial en buró de crédito y la propiedad.

¿Qué es el CAT y por qué importa?

El Costo Anual Total expresa, en un solo porcentaje, el costo real del crédito en un año, incluyendo intereses, comisiones y seguros. Es la forma correcta de comparar hipotecas entre instituciones.

¿Cuánto tarda el proceso completo?

Depende del tipo de crédito y del notario, pero entre la precalificación, el avalúo, la aprobación y la escrituración suele tomar varias semanas a un par de meses.

Fuentes

• CONDUSEF — Cómo seleccionar un crédito hipotecario y el CAT.
• Infonavit — Precalificación y puntos para tu crédito.
• Mudafy — Cuánto cuesta escriturar una casa en México: gastos y notario.

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