Comprar una casa en México: guía paso a paso (y cuánto necesitas ahorrar)

Comprar una casa es, para la mayoría de las familias, la decisión financiera más grande de su vida. Y suele dar vértigo: entre el enganche, los créditos, el avalúo y la escrituración, es fácil perderse. Esta guía ordena el proceso completo —cuánto dinero necesitas realmente, cómo financiarlo y qué pasos seguir— con cifras verificables de Infonavit, la CONDUSEF y los costos notariales vigentes en México.

Cuánto dinero necesitas antes de empezar

El precio de la casa no es lo único que vas a pagar. Antes de firmar, conviene tener ahorrados dos bloques:

El enganche

Es la parte del valor que cubres de tu bolsillo; el resto lo financia el crédito. La CONDUSEF recomienda reunir al menos entre el 15% y el 20% del valor del inmueble. Un enganche más alto no solo facilita que te aprueben el crédito, también reduce los intereses que pagarás a lo largo de los años, porque pides prestado menos.

Los gastos de escrituración

Son aparte del enganche y los paga el comprador. En conjunto rondan entre el 4% y el 7% del valor de la vivienda, según el estado, el municipio y el valor de la propiedad. Sobre una casa de 2 millones de pesos, eso significa entre 80,000 y 140,000 pesos adicionales que muchos compradores olvidan presupuestar.

Sumando ambos conceptos, para una casa de 2 millones deberías tener ahorrado, de forma orientativa, entre 480,000 y 540,000 pesos antes de considerar la compra.

Cómo financiar la compra

Salvo que pagues de contado, necesitarás un crédito hipotecario. En México hay tres caminos principales, y no son excluyentes: se pueden combinar.

Crédito Infonavit

Es la opción para trabajadores afiliados que cotizan en el sector privado. Para 2026, el monto máximo del crédito tradicional es de $2,935,002.35, aunque la cantidad que te toque depende de tu precalificación: salario, edad, antigüedad cotizando y saldo acumulado en tu Subcuenta de Vivienda. El plazo puede ir de 1 a 30 años.

Un cambio relevante es el nuevo Modelo T100, que redujo el requisito de puntos para jóvenes y trabajadores con poca antigüedad a 100 puntos. Puedes revisar tu monto y precalificación entrando a Mi Cuenta Infonavit con tu Número de Seguridad Social.

Crédito Fovissste

Es el equivalente para trabajadores al servicio del Estado afiliados al ISSSTE. Se exige un mínimo de 18 meses de cotización continua a la Subcuenta de Vivienda y no tener un crédito Fovissste vigente. El esquema ya no funciona por sorteo anual: hoy opera con Inscripción Continua, por lo que puedes registrarte en cualquier momento si cumples los requisitos.

Crédito hipotecario bancario

Si no cotizas en Infonavit o Fovissste, o quieres una casa de mayor valor, los bancos ofrecen hipotecas. También existen esquemas de cofinanciamiento que combinan tu crédito Infonavit con el de un banco para alcanzar un monto mayor. Antes de elegir, usa el simulador gratuito de la CONDUSEF, que compara las condiciones de alrededor de 50 instituciones y te muestra el pago mensual, los seguros y el costo total.

La regla de oro: no comprometas de más tu ingreso

La CONDUSEF es clara en un punto que conviene respetar: la mensualidad de tu hipoteca no debería superar entre el 30% y el 40% de tus ingresos mensuales. Si tus deudas actuales ya pasan del 30% de lo que ganas, si tus ahorros no alcanzan para el enganche más los gastos, o si no tienes certeza de mantener tus ingresos, la recomendación es posponer la compra. Comprar una casa con las cuentas al límite es la causa más común de atrasos y angustia financiera.

El proceso, paso a paso

1. Revisa tu capacidad de compra. Antes de enamorarte de una casa, calcula tu enganche disponible y precalifica tu crédito (en Infonavit, Fovissste o un banco). Así sabrás tu presupuesto real.
2. Define zona y tipo de propiedad. Considera no solo el precio, sino traslados, servicios, plusvalía y si la casa cumple los requisitos del crédito.
3. Busca y visita. Compara varias opciones y verifica el estado físico y legal del inmueble.
4. Haz una oferta y firma el contrato. Al aceptarse, se suele firmar un contrato de compraventa o de promesa, muchas veces con un anticipo.
5. Avalúo. El banco o el instituto ordena un avalúo para confirmar que el valor respalda el crédito.
6. Revisión legal. El notario verifica que la propiedad esté libre de gravámenes y al corriente de predial y agua, y solicita el certificado de libertad de gravamen en el Registro Público de la Propiedad.
7. Firma de escrituras y registro. Firmas ante notario, se liquida el pago, se pagan los impuestos y gastos, y la escritura se inscribe en el Registro Público a tu nombre.

Los gastos de escrituración, en detalle

Ese 4% a 7% del valor no es un solo pago, sino la suma de varios conceptos:

• ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles): es el componente más pesado. Varía entre el 2% y el 6% según el estado o municipio, y no se negocia. Por sí solo representa buena parte del total de la escrituración.
• Honorarios del notario: suelen ir del 0.5% al 2% del valor, más IVA.
• Inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
• Avalúo y certificados (de libertad de gravamen, no adeudo de predial y agua).

Como el ISAI depende de dónde compres, dos casas del mismo precio en estados distintos pueden tener gastos de escrituración muy diferentes. Pide al notario un desglose por escrito antes de firmar.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto necesito ahorrar para comprar una casa?

Como mínimo, un enganche del 15% al 20% del valor más un 4% a 7% adicional para gastos de escrituración. En una casa de 2 millones de pesos, eso ronda entre 380,000 y 540,000 pesos.

¿Puedo comprar sin enganche?

Algunos esquemas financian hasta el 95% del valor, reduciendo el enganche, pero rara vez cubren los gastos de escrituración, que siempre salen de tu bolsillo. Un enganche mayor reduce intereses y mensualidad.

¿Infonavit o crédito bancario?

Depende de tu perfil. Infonavit aprovecha lo ahorrado en tu Subcuenta de Vivienda; un banco puede ofrecer montos mayores o mejores tasas en ciertos rangos. Compara con el simulador de la CONDUSEF y, si puedes, evalúa el cofinanciamiento.

¿Quién paga los gastos de notario e impuestos?

Por regla general, los gastos de escrituración (ISAI, notario y registro) los paga el comprador.

Empieza por ver qué hay disponible

Con tu presupuesto claro y la precalificación en mano, el siguiente paso es buscar. En Mudafy puedes explorar casas en venta en México filtrando por zona, precio y recámaras, y contactar directo con un asesor que te acompañe en todo el proceso de compra y escrituración. Si quieres profundizar en los costos, revisa también nuestra guía sobre cuánto cuesta escriturar una casa.

Fuentes

• Infonavit — monto máximo, plazo y Modelo T100 del crédito 2026, reportados en UnoTV y Proceso (mayo de 2026).
• CONDUSEF — recomendaciones de enganche y porcentaje de ingreso para un crédito hipotecario, y simulador de comparación: Cómo seleccionar un crédito hipotecario.
• Fovissste — requisitos de cotización e Inscripción Continua 2026, reportados por Infobae (abril de 2026).
• Costos de escrituración (ISAI, honorarios notariales y registro) en México 2025-2026, según Infobae.