¿Qué es el enganche de una casa y cómo se calcula? - México 2024

Calcula el enganche de tu casa y descubre qué porcentaje necesitas para formalizar la compra.

Comprar una casa o departamento en CDMX es una inversión significativa de capital. En la mayoría de los casos, no se cuenta con el dinero para cubrir el costo total del inmueble. Es por esto que existe el enganche. El mismo es una muestra de compromiso por parte del comprador y representa la diferencia entre el valor de la propiedad y el monto que va a pagar mediante un crédito hipotecario.

En términos sencillos es el monto inicial con el que debes contar para comprar un inmueble. Con ese pago, aseguras tu compromiso y tu capacidad de pago, en este texto te daremos algunos consejos para ahorrar y conseguirlo.

¿Cómo calcular el enganche de una casa o departamento?

El enganche suele ser entre el 10% y el 30% del valor del departamento. Cuanto mas alto sea este. menor será el credito que deberemos tomar y por lo tanto gastaremos menos en concepto de intereses. Por lo que puede ser una buena opción contar con un ahorro antes de empezar a buscar comprar una propiedad.

Si ya sabes el valor de la propiedad y de que % es el enganche puedes usar la siguiente calculadora para calcularlo:

También puedes buscar en la siguiente tabla los valores de enganche para los precios más comunes de casas o departamentos:

Tabla para Calcúlo de Enganche
Valor de la propiedad 10% de enganche 20% de enganche 30% de enganche
MXN 1,000,000 MXN 100,000 MXN 200,000 MXN 300,000
MXN 1,500,000 MXN 150,000 MXN 300,000 MXN 450,000
MXN 2,000,000 MXN 200,000 MXN 400,000 MXN 600,000
MXN 2,500,000 MXN 250,000 MXN 500,000 MXN 750,000
MXN 3,000,000 MXN 300,000 MXN 600,000 MXN 900,000
MXN 3,500,000 MXN 350,000 MXN 700,000 MXN 1,050,000
MXN 4,000,000 MXN 400,000 MXN 800,000 MXN 1,200,000
MXN 4,500,000 MXN 450,000 MXN 900,000 MXN 1,350,000
MXN 5,000,000 MXN 500,000 MXN 1,000,000 MXN 1,500,000
MXN 5,500,000 MXN 550,000 MXN 1,100,000 MXN 1,650,000

¿Hay un monto mínimo de enganche?

En México, no existe un valor mínimo de enganche establecido por ley. Sin embargo, en la práctica, los bancos y las inmobiliarias suelen requerir un enganche de al menos el 10% o el 20% del valor total de la propiedad. Por lo general, el monto del enganche depende de diversos factores, como el valor de la propiedad, la situación financiera del comprador y las políticas de la inmobiliaria o el banco que financia la compra.

Es importante tener en cuenta que un enganche mayor puede resultar en un préstamo hipotecario más favorable, con mejores condiciones y tasas de interés más bajas. Además, un enganche mayor también puede ayudar a reducir el monto de los pagos mensuales y a disminuir el tiempo necesario para pagar el préstamo.

¿Se puede comprar casa o departamento en CDMX sin enganche?

Sí es posible, aunque no es tan sencillo ni común como parece. Si bien el enganche no es una figura obligatoria en las transacciones inmobiliarias, la gran mayoría de los vendedores del inmuebles y las instituciones que otorgan créditos hipotecarios solicitarán al comprador que cubra un porcentaje del costo total de la propiedad. Se entiende al enganche como una muestra genuina de interés por comprar la propiedad, y un compromiso de todas las partes por concretar la operación de compraventa.

Algunos de los pocos casos en los que no se requerirá de enganche son los siguientes:

Hipoteca al 100

Algunas instituciones crediticias ofrecen cubrir el 100% del costo del inmueble a través de un crédito hipotecario, por lo que el comprador no debe preocuparse por reunir el porcentaje de enganche por fuera. Puedes revisar las distintas opciones entre bancos y entidades de gobierno para saber si aplica para ti.

Pago en una sola exhibición

Si eres de los afortunados que tienen en su cuenta bancaria el total del costo de su próxima casa o departamento, entonces esta puede ser una opción que puedes valorar con el vendedor de la propiedad. No existe un beneficio directo al evitar el enganche en este escenario, ya que, como dijimos anteriormente, el enganche es un porcentaje del costo final de la propiedad y el costo del inmueble será el mismo con o sin enganche. Sin embargo, si estás decidido a comprar una propiedad y el comprador está dispuesto a recibir todo el pago en una sola exhibición, es algo que pueden pactar en conjunto.

¿Cómo ahorrar para el enganche de una casa o departamento?

Como bien sabemos, la cultura del ahorro es algo que pocos poseen; sin embargo, sin importar lo que ganemos, siempre podemos ahorrar para conseguir metas a corto, mediano o largo plazo. Entre una de las metas a largo plazo se encuentra comprar casa y es una de las inversiones de largo aliento que requieren un esfuerzo de organización, honestidad y paciencia. 

Es por eso que traemos para ti 5 tips que puedes poner en marcha para conseguir el enganche de tu casa: 

  1. Sé paciente, organízate y mantén una actitud honesta durante todo el proceso. Esta transacción requiere calma para lograrse, organización para evitar desajustes con los ingresos y salidas de dinero, y por último, necesitas contabilizar de forma cabal todo el dinero que entra y sale de tu bolsillo. 
  2. Mantén clara tu meta. Si fijas el objetivo que quieres alcanzar, será más fácil llegar a él. Medita sobre la cantidad que necesitas mes con mes. 
  3. Organiza tu dinero. Realiza una lista con tus gastos totales para contar de manera efectiva cuánto dinero puedes ahorrar y cuánto puedes utilizar.
  4. Reduce gastos innecesarios. En el día a día hay compras y gastos que, de poco en poco, suman una gran cantidad de dinero. Identifica cuáles realizas e intenta reducirlos. 
  5. Ahorra tus ingresos extra. Guarda cualquier monto de dinero extra de tu salario o ingreso regular, puede ser útil para alcanzar tu meta.
  • El plus: utiliza una cuenta de ahorro. Los bancos e instituciones financieras brindan planes de ahorro, algunos cuentan con beneficios extra por los aportes mensuales y permiten dividir el dinero en apartados.

¿Qué otras cosas debo contemplar al comprar una casa y calcular el enganche?

  1. ¿Cuánto cuesta una casa?

Ten en cuenta los costos del inmueble que quieres adquirir. Si ya decidiste o aún no tienes la certeza de haber elegido uno específicamente, guía tu decisión con los precios de la zona o el tamaño de la casa que te gustaría. 

Al conocer el precio total, considera que debes tener del 10% al 30% para pagar el enganche de tu casa, como mencionamos anteriormente, aunque existen algunas excepciones, sobre todo en preventas.

Para poner un ejemplo del primer escenario, para un departamento de $3,000,000 MXN, el enganche podría ir desde los $300,000 hasta los $900,000 MXN. Recuerda que estas cantidades no son fijas, por lo que tendrás que revisarlas con el vendedor o con un asesor hipotecario como los especialistas de Mudafy.

En cambio, en una preventa puedes apartar con cantidades mínimas, a veces desde $5,000 hasta $50,000 MXN, y pagar mensualidades que equivaldrán a un enganche mientras se construye el desarrollo inmobiliario.

 ¿Y el resto del dinero? Te lo puede facilitar una institución financiera que pondrá hasta el 90% del costo total de tu casa. 

Usualmente, la compra de una casa es una transacción que dura varios años, es decir que no se paga en una sola exhibición, si no que es una inversión que se paga mes con mes hasta liquidarse.

  1. Revisa las alternativas financieras

Investiga los beneficios que brindan las distintas instituciones que pueden apoyarte para pagar el costo total de tu casa. Observa cuidadosamente el monto que pueden cubrir y con qué porcentaje deberás pagar dicho préstamo. Actualmente las tasas de interés de los créditos hipotecarios se ubican entre el 9% y el 10%

  1. Costos adicionales

Además del costo total de tu inmueble, debes considerar gastos extras como el avalúo, los gastos notariales, el impuesto sobre adquisición de inmuebles y la asesoría legal. Todo esto sumado puede agregarle entre un 5% y un 10% de costo extra al valor que ves publicado de la propiedad por lo que es importante tenerlo en cuenta

  1. Preaprueba tu crédito

Utiliza un simulador de créditos hipotecarios para que descubras de una forma más acertada cuánto deberás pagar, con qué tasas de interés y durante cuánto tiempo.

Debido a que este compromiso es a largo plazo, nosotros te cuidamos: encontramos la mejor opción y hacemos que un trámite tan intrincado sea muy simple y no tengas que desgastarte en ir al banco, pedir informes, revisar opciones o esperar por mucho tiempo. Además, te brindamos la información precisa con respecto a los procesos de INFONAVIT, FOVISSTE y COFINAVIT.

En pocas palabras, nuestros expertos en créditos hipotecarios encontrarán la mejor alternativa para financiar tu casa ideal. Con nuestra asesoría, podrás calcular el porcentaje de enganche que necesitas para comprar tu casa. De igual forma, descubriremos la mejor opción crediticia que se adapte a tu capacidad de pago. Contacta a uno de nuestros asesores para elegir el mejor crédito para ti. 

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