Registro público de la propiedad ¿Qué es y cómo funciona?

Un registro público, respaldado por el Estado, proporciona seguridad en asuntos jurídicos. En México, el Registro Público de la Propiedad se ha adaptado a las necesidades de las 31 entidades federativas, manteniendo principios de seguridad jurídica, Fe Pública y legalidad en la gestión de bienes inmuebles.

¿Qué es el registro público de la propiedad?   

El Registro Público de la Propiedad y el Comercio, es una institución del Estado mexicano fundada en 1869, la cual tiene como función primordial el control de la propiedad inmueble tanto de los particulares o ciudadanos comunes, como del gobierno federal, contemplando en este proceso a todos los actos legales que forman parte de estas acciones.

El Registro Público de la Propiedad en México, pese a ser una institución subordinada al Poder Ejecutivo, cuenta con competencia local dentro de cada estado del país, puesto que está presente en todo el territorio nacional.

Al existir en la totalidad de los Estados Unidos Mexicanos una dependencia de esta institución, los reglamentos y leyes vigentes en cada entidad federativa influyen en su funcionamiento, incidiendo de esta forma en su organización, al igual que en sus facultades y funciones.

Es necesario destacar, que en algunos estados de México, esta institución se conoce bajo el nombre de Registro Público de la Propiedad, o bien como Registro Público de la Propiedad Raíz y del Comercio.

¿Para qué sirve?

La finalidad del Registro Público es poner a disposición de la ciudadanía, un servicio que promueva la legalización de todo acto que se vincule con el derecho a la propiedad.

Esto se mantiene estrechamente relacionado con cualquier derecho real sobre un bien, así como toda acción en la que tengan que ver las personas morales, junto a cualquier negocio o acto que sea diferente a los anteriores, contemplando diligencias y resoluciones de origen judicial.

Todos estos actos se pueden concretar por medio del procedimiento jurídico previsto en el contenido de las Leyes del Registro Público, así como en los reglamentos de las entidades federativas.

A través del Registro Público de la Propiedad, el Estado podrá inscribir anotaciones y documentos. También, podrá extender certificaciones y constancias con el empleo de documentos electrónicos o físicos, buscando solventar los requerimientos a los trámites que tienen que ver con actos, contratos y bienes.

Existen determinados actos, negocios y resoluciones judiciales, que necesitan de la formalidad de estar inscritos en el Registro Público, para causar determinados efectos jurídicos ya sea entre las partes y frente a terceros.

Entre los ejemplos más destacados, tenemos a los casos de la celebración del contrato de compraventa, la realización del contrato permuta, resoluciones judiciales para disolver a la sociedad conyugal, cesión del derecho de propiedad, capitulaciones matrimoniales, entre otros.

Además, es necesario hacer uso de los servicios de inscripción y legalización en un Registro Público para todos los convenios sobre la sociedad conyugal, junto a la constitución, modificación y extinción del patrimonio familiar, la concreción del pago de una hipoteca, todos los testamentos relacionados a la propiedad de bienes inmuebles, así como la constitución de sociedades y asociaciones civiles son algunos de los actos que como elemento de forma, por disposición legal deben estar inscritos en el Registro Público.

No obstante, todos los ciudadanos deben conocer la importancia de la institución del Registro Público, debido a lo trascendente que es inscribir los actos, negocios o resoluciones en el mismo, al igual que los trámites que se deben hacer en la institución.

Un aspecto a tener en cuenta es que el hecho que una persona tenga las escrituras de un inmueble, no la convierte en su dueño, o que en caso de una hipoteca o de una compraventa, solamente debe entregar las escrituras al acreedor o al comprador, sin tener que acudir al Registro Público. 

De ahí la importancia de esta institución, que posibilita las consultas sobre la propiedad de otras personas, o de las sociedades, aunque el interesado en obtener la información, no sea socio, trámite que se puede hacer en el Registro Público. 

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¿Cómo consultar el registro público de la propiedad?

La consulta del registro público de la propiedad, implica un proceso que detallaremos a continuación.

1. Identificar la entidad federativa a la que pertenece el inmueble, puesto que cada estado posee su propio Registro Público de la Propiedad, motivo por el que hay que asegurarse de indagar en la web que corresponda al estado donde está el inmueble.
2. Acceder a la web oficial del Registro Público de la Propiedad: Tras la identificación de la entidad federativa, se debe acceder al sitio web oficial del Registro Público de la Propiedad de la misma, para hacer uso de la plataforma dispuesta en Internet, dentro de la que se realizará la consulta de escrituras, con la obtención de la información pertinente.
3. En la plataforma hay que iniciar el proceso de búsqueda con el ingreso de la información requerida, al escoger la opción destinada a lo que se necesita buscar.
4. Cuando se tenga acceso a la sección de consulta en línea, deben ser ingresados los datos que se precisen, pudiendo variar estos de acuerdo a la entidad federativa, pero que por lo general aluden al nombre del propietario y la ubicación del inmueble o el número de folio real.
5. Tras el ingreso de los datos que se necesiten, se efectuará la búsqueda en línea, por lo que el sistema del Registro Público de la Propiedad se encargará de procesar la información, para mostrar los resultados que tengan que ver con la consulta realizada.
6. Posteriormente, se accederá a la consulta de escrituras específicas, para conseguir los detalles sobre los contratos y actos inscritos en el registro, que afectan los derechos de propiedad. Incluso, pueden ser visualizadas de forma digital, imágenes que tienen que ver con el inmueble a consultar.
7. El costo de la consulta en el Registro Público de Propiedad puede variar de acuerdo a la entidad federativa y el tipo de consulta a realizar, aspecto en lo que cada entidad es autónoma para el establecimiento de sus tarifas, razón por la que se deben verificar los montos que están vigentes dentro del Registro Público de Propiedad de la entidad correspondiente.

Tipos de consultas disponibles en esta institución

Simple: Proporciona información a nivel básico sobre el inmueble, así como de los registros relacionados, para tener una panorámica general del registro de una propiedad. Su costo es más bajo.

Certificada: Brinda la certificación oficial de los datos que se han consultado en el Registro Público de Propiedad, lo cual, es ideal por si se necesita de un respaldo legal para la información que se obtenga. Por eso, su costo es más alto que el de una búsqueda simple.

En línea: Se puede hacer con la plataforma en línea del Registro Público de Propiedad, para ingresar a la información registral con rapidez y comodidad, pudiendo conseguir resultados con inmediatez. Su costo es igual al de una consulta simple.

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¿Cómo obtener el registro público de la propiedad?

Para este propósito debes consignar una serie de documentos y llevar a cabo los pasos correspondientes.

Documentos a consignar

• Uno de estos documentos es la escritura pública de propiedad, que se puede obtener cuando se ejecuta la compra del inmueble y pese a que la certificación es realizada ante un notario público, solamente la inscripción por medio del Registro es lo que le brindará validez legal. Si el caso es que no se cuenta con la escritura original, se debe acudir a la notaría para la expedición del documento y pedir la copia certificada.
• Otro documento necesario es el contrato de compraventa, especialmente si el inmueble ya fue inscrito en un registro por su ex propietario, por lo que se necesita notificar acerca del cambio de dueño, para la transferencia del título y de los derechos del inmueble.  
• Tanto el contrato de compraventa como la escritura pública de la propiedad, se deben acompañar de las copias certificadas, que hayan sido firmadas y autorizadas por el notario para su ratificación, y llevar el sello de la notaria.
• Además, hay que contar con el avalúo comercial del inmueble, un documento que permite conocer el valor estimado que tiene la propiedad, según la descripción del inmueble, tomando en cuenta su antigüedad, ubicación y dimensiones físicas.  
• Otro documento que se necesita es el Certificado de Libertad de Gravamen, en caso de que la vivienda se haya puesto en garantía para conseguir un préstamo. Tras la finalización del pago del crédito, es necesaria la expedición de este documento con el que se demuestra la liberación de adeudos del inmueble.
• No deben faltar entre los documentos que se necesiten la Declaración de Impuesto sobre la Renta, la Declaración del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, el Comprobante de pago de predial al corriente (para lo que debes poseer los recibos con los que certifiquen, que la vivienda está al corriente con los pagos relacionados con el predial), y los documentos personales, siendo esto original y copia de su identificación oficial vigente con su foto.

Pasos a seguir para realizar este trámite

1. Después de tener listos los documentos, hay que descargar la solicitud del trámite de inscripción y efectuar el pago pertinente, tomando en cuenta que el formato del documento puede variar de acuerdo a la localidad y el Estado dentro del territorio mexicano donde está el inmueble, motivo por el que el documento debe ser descargado desde la página de Registro Público que corresponda a la ubicación geográfica de la propiedad.
2. Dentro del formato debes marcar el tipo de inscripción a realizar, suministrar los datos personales y los del inmueble, así como los antecedentes a nivel registral y los datos que ha proporcionado el notario.  
3. Junto al documento puedes encontrar una ficha de pago, estableciéndose un costo para el proceso según el trámite a solicitar y la ubicación. Si se trata de inscribir una vivienda, el costo puede variar de acuerdo a lo que vale la vivienda. Previo al registro, hay que asegurarse de realizar el pago de derechos que tenga que ver con la solicitud. Caso contrario, la documentación puede ser rechazada.
4. Por último, hay que solicitar una cita en las oficinas del Registro Público de la Propiedad ubicadas tu localidad, a la que se debe asistir de manera puntual, por lo que debes llevar tanto los documentos como el comprobante de pago del trámite.
5.  En la mayoría de los casos, esta cita se puede pedir desde la misma página web del instituto, o por llamada telefónica. Para el registro deben acudir las partes involucradas en este acto, que se realizará a solicitud del titular registral o dueño del inmueble y en su defecto, el representante legal, quien debe tener un testigo y un poder notarial.
6. Cumplidos la totalidad de los requisitos procederá el trámite y se obtendrá la constancia de inscripción del inmueble en un lapso de 20 días, con una vigencia indeterminada que acreditará al titular la posesión sobre el mismo.
7. Debes estar seguro que los documentos cumplan con los requisitos solicitados por el Registro, siendo recomendable realizar el proceso con el apoyo de un notario público encargado de gestionar el trámite, para evitar malos entendidos y contratiempos. Por eso, a la mano se debe tener el número de folio que haya sido proporcionado, debiendo tener el mismo a buen resguardo.